Аренда зданий и сооружений. Изменение и расторжение договора аренды

Изменение и расторжение договора аренды.

В отличии от договора купли/продажи договор аренды в большинстве случаев может быть расторгнут только в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в следующих случаях:

1) Если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначение имущества с неоднократными нарушениями.

2) Если арендатор существенно ухудшает имущество

3) Более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Во всех вышеперечисленных случаях арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.

Арендатор имеет право потребовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

1) Если арендодатель не предоставляет ему арендованное имущество, либо препятствует в его использовании в соответствии с договором или назначением имущества.

2) Арендованное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, за которые отвечает арендодатель

3) Арендодатель не выполняет свою обязанность по капитальному ремонту имущества

4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии непригодном для использования

Специальных правил о том, что арендатор обязан письменно предупреждать арендодателя о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, не установлено. Вместе с тем в соответствии с общими правилами ГК РФ «об изменении или расторжении договора в судебном порядке» предусмотрено, что до предъявления соответствующего требования сторона, предъявляющая такое требование, обязана соблюсти досудебный порядок «о регулировании спора».

Таким образом, арендатор тоже обязан письменно извещать арендодателя о своём желании расторгнуть договор аренды. И только после получения отказа от арендодателя или после истечения разумного срока для предоставления ответа, арендатор может обратиться в суд с соответствующих исковым заявлением.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование, или только во временное пользование здание или сооружение.

Под зданием или сооружением понимается любой искусственно возведенный на земельном участке, или под ним самостоятельный объект, который прочно связан с землёй, и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможны.

Данное определение не содержится в законодательстве и сформулировано исключительно на уровне теории. Согласно этому определению выделяются следующие признаки здания или сооружения:

1) Это искусственно созданный объект, что позволяет отличать его от других объектов недвижимости, которые являются природными (п: земельные участки, водоёмы и т.п.)

2) Прочная связь с земельным участком, что позволяет отличать здание или сооружение от иных построек и конструкций (п: временные гаражи, киоски и т.п.)

3) Здание и сооружение должно быть самостоятельным объектом (отдельно стоящим). По этому признаку здание или сооружение отличают от встроенных и пристроенных жилых и нежилых помещений.

4) К зданиям и сооружениям относятся только такие объекты, возведение которых закончено, и которые используются или могут быть использованы по назначению. По данному признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости как объекты незавершенного строительства.

Гражданский кодекс специально регулирует только аренду зданий и сооружений. Отдельное правовое регулирование аренды нежилых помещений, находящихся внутри зданий и сооружений отсутствует.

Вместе с тем к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий и сооружений, если это не противоречит существу аренды нежилых помещений.

Дата добавления: 2015-05-10