Постоянная рента

Договор постоянной ренты применительно к общим положениям о ренте имеет следующие особенности:

1) Особенности, касающиеся субъектного состава постоянной ренты

· Это единственный вид ренты в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама ренты может быть использована для удовлетворения потребностей получателя, не являющихся личными или бытовыми. При этом постоянная рента сохраняет свой некоммерческий характер, в связи с чем получателями ренты юридическими лицами могут быть только некоммерческие организации. Круг плательщиков постоянной ренты кодексом не ограничен.

· Возможность перехода прав на получение ренты. Переход прав на получение постоянной ренты возможен в порядке универсального, либо сингулярного правопреемства. При этом существуют следующие особенности:

- Ограничен круг юридических фактов, служащих основанием для перехода прав получателя ренты к третьим лицам. В порядке сингулярного правопреемства переход возможен только на основании цессии. В порядке универсального правопреемства переход возможен только на основании наследования или реорганизации юридического лица

- Ограничен круг потенциальных получателей ренты. Т.е. права в порядке универсального, либо сингулярного правопреемства могут переходить только к гражданам или некоммерческим организациям.

- Постоянная рента по общему правилу выражается в деньгах. Только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата постоянной ренты вне денежной форме. При этом имущество, передаваемое в качестве ренты, должно быть эквивалентно указанной в договоре денежной сумме ренты.

- Сроки выплаты постоянной ренты. В связи с тем, что постоянная рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных бытовых потребностей граждан, законом установлен достаточно длительный срок её выплаты, а именно ежеквартально.

- Право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты. Выкупить постоянную ренту может как плательщик так и получатель ренты. Плательщик всегда вправе осуществить выкуп постоянной ренты с соблюдением определенной процедуры. Условия договора, по которому плательщик отказывается от выкупа ренты, являются ничтожными. Однако договором может быть предусмотрено, что плательщик не вправе осуществлять право выкупа ренты при жизни её получателя, либо в течение иного срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора. Для выкупа ренты плательщик должен за 3 месяца до фактического прекращения выплат уведомить получателя о своем намерении выкупить ренту. Договором может быть предусмотрен более длительный срок для уведомления. Обязательство плательщика по уплате рентных платежей прекращаются с момента уплаты плательщиком полной суммы выкупной цены ренты.

Получатель ренты может выкупить ренту только в случаях прямо предусмотренных законом:

1. Если плательщик допускает просрочку выплаты ренты более чем на 1 год. При этом стороны могут предусмотреть более длительный или более короткий срок.

2. Если плательщик ренты, получивший под выплату ренты денежную сумму или иное движимое имущество, нарушает свои обязательства по предоставлению обеспечения или обязательства по страхованию риска своей ответственности

3. Если плательщик признан неплатежеспособным, либо возникли другие обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют о том, что рента не будет выплачиваться в установленном размере и в установленные сроки.

4. Если переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность, или разделено между несколькими лицами (примером первого является внесение имущества в качестве вклада по договору простого товарищества. Примером второго – реорганизация юридического лица плательщика ренты в форме разделения или выделения)

- Постоянная рента подлежит индексации и увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда (МРОТ)

- Касается риска случайной гибели. Риск случайно гибели и случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату, плательщик может требовать: 1) Прекращения обязательства по выплате ренты 2) Изменения условий её выплаты

21.10.2008

Срок аренды.

Срок – не обязательное условие.

Правовые последствия заключения договора аренды на неопределенный срок состоят в следующем:

Любая из сторон такого договора вправе отказаться от него в любое время, письменно предупредив об этом второю сторону за одни месяц, если арендуется движимое имущество, за три месяца, если арендуется недвижимость.

В судебной практике возник вопрос: подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок. Однозначно суды приходят к выводу, что такой договор аренды недвижимости аренде не подлежит.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, какой срок стороны установили договором, последний будет считаться прекращенным по истечении предельного срока.

ГК установил правила, согласно которым, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться своим преимущественным правом при условии, если уведомить об этом арендодателя до истечении срока действия договора аренды. Такое письменное уведомление приобретает правовое значение, если арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок, а затем, в течении одного года с момента прекращения договора аренды, заключает новый договор аренды, но с другим лицом, тогда у арендатора появляется право потребовать перевода в судебном порядке прав и обязанностей по вновь заключенному договору на себя. Арендатор также может требовать возмещения убытков. А если арендатор уже утратил интерес к заключению договора аренды, он может требовать только возмещения убытков.

Договором аренды может быть предусмотрено, что у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В случае когда срок договора аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, это означает, что любая сторона может отказаться от него, только письменно предупредив другую сторону за один месяц, если речь идет о движимом имуществе, и за три, если речь идет о недвижимости.

Права и обязанности сторон по договору аренды: обязанности арендодателя.

Основная обязанность арендодатора заключается в том, что бы передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению такого имущества со всеми принадлежностями и документами. Имущество подлежит передачи в срок, установленный договором, а если срок не установлен, то в разумный срок. Если арендодатор не исполняет обязанности по передачи имущества арендатору, арендатор вправе: истребовать имущество в соответствии с правилами статьи 398 ГК РФ; требовать возмещения убытков. Возможет и другой вариант действий со сторону арендатора: в случае, когда он утратил интерес к получению имущества в аренду (в следствии длительной просрочки со стороны арендодателя), он имеет право: потребовать расторжения договора в судебном порядке; потребовать возмещения убытков.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Арендодатель также не отвечает за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или при передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях арендодатель отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества. Ответственность наступает, если недостатки препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и в части. В случае обнаружения недостатков арендатор может защитить свои права следующими способами:

- потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества. Либо

- потребовать соразмерного уменьшения арендной платы. Либо

- потребовать возмещения своих расходов, произведенных для устранения недостатков. При это арендатор может непосредственно удержать суммы таких расходов из причитающихся арендодателю платежей, при условии предварительного уведомления арендодателя. Либо

- требовать досрочного расторжения договора (через суд).

Арендодатель имеет возможность избежать вышеуказанных негативных последствий, если после получения уведомления о недостатках незамедлительно заменит арендованное имущество другим аналогичным имуществом или безвозмездно устранит недостатки.

ГК не исключает возможность передачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, но в таком случае арендодатель обязан предупредить арендатора о наличии таких прав. В противном случае арендатор может:

- потребовать уменьшения размера арендной платы, либо

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков (через суд).

Когда арендатор может утратить арендованное имущество в связи с тем, что третьи лица обращают взыскание на имущество арендодателя, арендатор может за свой счет удовлетворить требования кредиторов без согласия должника-арендодателя (ст. 313 ГК РФ).

Помимо обязанности по передачи имущества в аренду арендодатель должен осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества за свой счет в сроки, установленные договором. Если срок договором не предусмотрен, либо требуется неотложная необходимость в нем, арендодатель осуществляет капитальный ремонт в разумный срок. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, то капитальный ремонт может быть произведен арендатором, который в дальнейшем вправе потребовать возмещения своих затрат с арендодателя или зачесть суммы этих затрат в счет арендной платы. Следует иметь ввиду, что договором стороны могут отложить обязанности по проведению капитального ремонта на арендатора.

Арендодатель обязан воздерживаться от любых действий, создающих арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом. Если арендодатель нарушает эту обязанность, то арендатор может воспользоваться против него средствами вещно-прваовой защиты: вендикационным или негаторным иском.

Обязанности арендатора:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договор аренды, а если они не предусмотрены, то в соответствии с назначением имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь следующее: арендодатель праве в судебном порядке требовать расторжения договора и возмещения убытков; в процессе пользования имуществом арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом. Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего имущества в целом так и применительно к каждой из его составным частей. По общему правилу размер арендной платы и порядок ее внесения не относятся к существенным условиям договор аренды. Если они договором не согласованны, то применяются правила общей части ГК РФ по цене аренд, взимаемой за аналогичное имущество, при аналогичных условиях.

Гражданским кодексом установлены возможные формы арендной платы, однако, перечень этих фор не является закрытым. К формам относятся определенные платежи в твердой денежной сумме, которые могут вноситься периодически или одновременно. Вторая форма: установленная доля, полученных в результате использования имущества, продукции, плодов и доходов. Третий: определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю. Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи. Четвертое: возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества. Сторону могут использовать как одну из вышеуказанных форм арендной платы так и их комбинацию. Кроме того стороны могут установить и другую, не предусмотренную указанным перечнем, форму. Изменение арендной платы могут производиться по соглашению сторон. В сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Обязанность арендатора возвратить имущество по истечении срока действия договора аренды, либо при прекращении договора аренды досрочно по другим основаниям. Арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором.

Если арендатор в срок не возвращает арендованное имущество, то он обязан за все время просрочки уплатить арендную плату и кроме того, возместить убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. Арендодатель соответственно имеет право требовать принудительного возврата ему имущества. (в связи с эти лучше взимать сумму депозита).

Права арендатора.

Самое основное – использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора.

С согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (под наем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочных капитал хозяйственных товарищества или в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Субаренда (поднаем) отличается от перенайма тем, что при субаренде ответственным перед арендодателем остается арендатор, а при перенайме все права и обязанности арендатора переходят к другому лицу, которое замещает арендатора в арендных отношениях.

27.10.2008

Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. В случае если основной договор аренды прекращается, это влечет и к прекращению договора субаренды. К отношениям сторон договора субаренды применяются правила о договоре аренды.

• Третье право арендатора: Производить улучшение арендованного имущества.

Судьба произведенных арендатором улучшений определяется в зависимости от их характера. Всё отделимые от арендованного имущества улучшения признаются собственностью арендатора, а все неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, с согласия арендодателя подлежит возмещению арендодателя. Обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений возникает у арендодателя только после прекращения договора аренды (часто арендатор улучшает арендованное имущество, а потом не вносит арендодателю сумму аренды, говоря, что вносил улучшения – такого быть не должно).

Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений за счет этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

• Четвертое правомочие: В случаях прямо предусмотренных договором или законом арендатор имеет право выкупить арендованное имущество при условии внесения всей установленной договором выкупной цены.

При этом если договором аренды выступает государственное или муниципальное имущество, его выкуп в соответствии со ст217 ГК РФ может быть осуществлен только в соответствии с законодательством о приватизации государственного или муниципального имущества.

Дата добавления: 2015-05-10