Вопрос № 2 договор аренды недвижимого имущества

В КОНЦЕПЦИИ

Последствия несоблюдения формы сделки.

Ст. 162 предусматривает общее и специальное последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Общее -недопущение свидетельских показаний.

Специальное - недействительность сделки (прямо предусмотренных законом):

ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК). При недействительности – реституция. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

Суд может признать сделку действительной, несмотря на несоблюдение нотариальной формы, при наличии следующих условий:

1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку;

2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки;

3) заявлено требование стороны, исполнившей сделку, о признании ее действительной.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (иное – в ФЗ). Несоблюдение - ничтожность.

Суд может (но не должен!) вынести решение о регистрации, если:

- сделка совершена в надлежащей форме.

- одна из сторон уклоняется от регистрации сделки;

- заявлено требование о регистрации сделки.

В ст. 161 п. 1 пп. 2 МРОТЫ заменены на 10 000 рублей.

В отношении нотариального удостоверения указывается, что оно означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ в редакции Проекта). Станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в Проекте не устанавливается.

СИД по Нотариальным и ГР – 1 год.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Общие положения об аренде применимы к аренде зданий и сооружений, но постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами.

Признаки:

- консенсуальный,

- возмездный,

- двусторонний,

- обязательство по передачи имущества в пользование,

- самостоятельная разновидность договора аренды.

Стороны: арендатор и арендодатель – любые участники гражданского оборота

Существенные условия:

1. Предмет – действия по передаче во временное пользование и владение или пользование.

Задние или сооружение - любой искусственно возведенный на ЗУ или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с ЗУ, используется или м.б. использован по целевому назначению, перемещение которого невозможно без нанесения соразмерного ущерба.

Признаки:

- создан людьми;

- привязан к ЗУ;

- невозможность перемещения объекта без нанесения ущерба;

- здание является самостоятельным (отдельно стоящим);

- (в ГК не упоминается, но вытекает из него) возведение которого закончено = завершенное строительство.

Сергеев: понятие сооружения является родовым по отношению к понятию здания, (здания – строения для проживания, а сооружения - все остальные). Очень важно отличать здания и сооружения от построек (киоски, палатки, щитовые домики, павильоны), так как последние не относятся к недвижимому имуществу.

2. Размер арендной платы или цена договора (ст. 654 ГК). Сюда же включена стоимость пользования ЗУ.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Форма: простая письменная путем составления 1 документа, подписанного сторонами (иначе недействительность) (ст. 651ГК). Передача осуществляется по передаточному акту.

К договору аренды недвижимого имущества необходимыми приложениями являются:

- кадастровый паспорт земельного участка;

- кадастровый и технический паспорта здания и сооружения.

Надо указывать адрес, наименование, назначение, кадастровый номер здания или сооружения.

Дата добавления: 2015-05-10