Обязанности арендодателя

Форма договора (статья 609 ГК РФ)

Договор аренды на срок более 1 года, также любой договор, в котором стороной является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Особых последствий нет, поэтому общие последствия – недопустимость использования применения судебных доказательств. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Сам договор, как сделка - право аренды самостоятельно не регистрируется. Оно регистрируется одновременно с договором в качестве обременения права собственности на арендованное имущество (т.е. аренда – это обременение).

Процедура регистрации достаточно длительная, бюрократичная, поэтому не во всех случаях она имеется не во всех случаях аренды недвижимости. Например, договор аренды зданий и сооружений, в случае, если срок договора не превышает 1 год – регистрация не требуется. По договору аренды после завершения срока аренды имущество переходит в собственность арендатора – аренда с выкупом, в таком случае – форма предусмотренная для договоров купли-продажи такого имущества.

Основной обязанностью является предоставление арендатору имущества. Она включает в себя:

1) Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (требования качества передаваемого имущества).Арендодатель обязан уведомить обо всех недостатках передаваемого имущества и обо всех правах третьих лиц на данное имущество. В случае, если имущество передается с недостатками, то арендатор вправе потребовать от арендодателя по выбору:

i. Возмездного устранения недостатков

ii. Соразмерного уменьшения арендной платы

iii. Возмещения собственных расходов по устранению недостатков

Может удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, уведомив об этом арендодателя предварительно; либо потребовать досрочного расторжения договора + возмещение убытков, непокрытых данными требованиями.

Арендодатель несет за все недостатки, независимо от того, были ли они известные ему или нет. Если недостатки были оговорены – то ответственности не несет.

2) Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и документами, относящимся к имуществу. Если такая передача не состоялась и арендатор без принадлежностей и документом не может пользоваться имуществом по его назначению, то он может потребовать предоставления принадлежности документом либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Период, в течение которого арендатор не может пользоваться арендованным имуществом, арендная плата начислению не подлежит.

3) Имущество должно быть передано в аренду своевременно (в срок, указанный в договоре). Если срок не указан, то в разумный срок. Разумный срок – срок в течение которого арендатор сохраняет имущественный интерес в получении имущества. Если имущество в срок не предоставляется, арендатор вправе требовать отобрания вещи у арендодателя во всех случаях и передачи ему этой вещи, возмещения убытков либо расторжения договора.

4) Имущество, передаваемое в аренду, необходимо определенным образом содержать. Арендодатель обязан за свой счет выполнять капитальный ремонт сданного в аренду имущества в срок, установленный договором, если он отсутствует в договоре – в разумный срок, определяемый объективной необходимостью в ремонте. Данную обязанность можно по договору возложить на арендатора.

Капитальный ремонт – восстановление целостности имущества, его существенных частей, элементов или целых конструкций, в связи с их износом и разрушением и требующие значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет пользования имущества (без их выполнения имущество использовать по назначению невозможно либо полностью, либо частично).

Если арендодатель не выполняет данную обязанность, арендатор вправе по выбору:

· Самостоятельно произвести ремонт, взыскав с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть эту стоимость в счет арендной платы

· Потребовать уменьшения арендной платы

· Потребовать расторжения договора и возмещения убытков

Капитальный ремонт можно самостоятельно произвести только если подошел срок его, либо если существует реальная необходимость его (все рушится, имущество в чрезвычайном состоянии)

Дата добавления: 2015-05-10