Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами параграфа 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор, в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы параграфа 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Эта и другие нормы о залоге соответствует Закону, об ипотеке.

С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядков оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки, является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный Закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным Законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138 –ФЗ.

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством о ней может быть обращено взыскание. Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения.
Формирование законодательной основы регулирования отношений в России в настоящее время не завершено. До появления и ныне действующего Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 года “О залоге” ипотека в российском законодательстве присутствовала весьма опосредованно: отдельные общие нормы президентских указов по вопросам собственности на землю и землепользования допускали возможность ипотеки. Так, например, указом президента России от 27 декабря 1991 года № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам разрешена выдача кредитов под залог. Аналогичная норма предусмотрена и в Законе РСФСР от 22 ноября 1990года № 348-1 “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”. В статьях 10 и 20 указано, что граждане, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского хозяйства, могут заложить их в земельный банк и для обеспечения получаемых кредитов. Однако по вполне понятным причинам эта возможность так до сих пор и не стала реальностью. Последние три года ипотека активно развивалась там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года №4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере и получение кредита на строительство или приобретения жилья под залог недвижимости. В соответствии с этим законом было разработано Положение о жилищных кредитах, утверждённое Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180 “О жилищных кредитах”, устанавливающее порядок предоставления банками кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Основные правила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 334 - 358), где закреплено, что общие правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Статья 4 Федерального Закона Российской Федерации от 30 ноября 1994 года “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации” устанавливает, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории России, в соответствие с ГК, они действуют постольку, поскольку не противоречат части первой Кодекса. Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров - Правительством Российской Федерации были одобрены “Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке”, которые, как сказано в преамбуле, являются моделью законодательного акта об ипотеке. 28 февраля 1996 года был подписан Указ Президента Российской Федерации “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”, содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы Гражданского Кодекса. 21 июля этого года принят долгожданный Федеральный Закон Российской Федерации №122-ФЗ “О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции. И, наконец, в середине июня 1997 года Государственной Думой во втором чтении принят проект закона об ипотеке, одобренный Советом Федерации, но отклонённый Президентом.

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества”. Указ №293 от 28.02.96 дополняет этот список нежилыми помещениями. В соответствии со ст. 42 закона “О залоге”, ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им. Проектом закона об ипотеке она определяется как залог любого недвижимого имущества. При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны: ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество. К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное. В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96). Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

Дата добавления: 2015-05-10