Изменение или расторжение договора

Случаи наступления последствий в связи с аварией и устранение таких последствий

Последствия неоплаты или неполной оплаты:

граждане (установлены правилами предоставления коммунальных услуг) – возможно приостановление и ограничение подачи энергии (п.80, 81 правил), если в разумный срок оплата не произведена. Организация должна в письменно виде предупредить о последствиях неоплаты и там должен быть указан срок, в который гражданин должен уплатить определённую сумму; ч.14 ст.155 ЖК РФ – взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования.

организации (установлены порядок прекращения и ограничения подачи энергии и газа организациям): если 2 раза подряд организация не оплачивает подачу электроэнергии – можно приостановить или ограничить снабжение энергией. Для некоторых организаций установлен запрет на ограничение (постановление правительства от 31.08.2006г. №530; Постановление правительства от 12.10.2010г.). Также можно применить ст.395 ГК РФ.

Установлены специальные основания перерыва, прекращения или ограничения подачи электроэнергии.

п.2 и п.3 ст.546 ГК РФ.

Перерыв, прекращение, ограничение возможны по соглашению сторон, за исключением 3 случаев:

- в случае неисправности энергоустановок абонента. Необходимо наличие 2 условий: из-за неисправности есть угроза жизни и безопасности граждан или существует угроза аварии; должно быть заключение органа ГосЭнергоНадзора.

- в случае принятия необходимых мер по устранению аварии. Здесь необходимо обязательное уведомление

- в случае полной или частичной неоплаты.

возможен односторонний отказ от договора энергоснабжения. п.1 ст.546 ГК РФ гражданин может всегда отказаться в одностороннем порядке от договора (но тогда он должен полностью оплатить использованную энергию).

ст.523 ГК РФ – основание одностороннего отказа от договора поставки

4. Особенность ответственности:

- субъекты договора несут одинаковую ограниченную ответственность (взыскание убытков только в виде реального ущерба) ст.547 ГК РФ

- субъекты несут ответственность на общих основания. Есть исключение (п.2 ст.547 ГК РФ): организация несёт ответственность без вины в том случае, когда перерыв в подаче энергии произошёл вследствие регулирования режима потребления и это регулирование вызвано законом или иным правовым актом.

5. Договор купли – продажи недвижимости (ст.549 ГК РФ)

Проект ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ» - ст.130

ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Информационное письмо ВАС от 13.11.1997г. №21

Постановление ВАС и ВС РФ 2010г. «О судебной практике…»

Договор купли – продажи недвижимого имущества – соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за это определённую цену (п.1 ст.549 ГК РФ)

Консенсуальный.

Особенности:

1. Предмет – недвижимое имущество (ст.30 ГК РФ)

2. Субъекты: покупатели и продавцы

Продавец: собственник недвижимого имущества и лицо, уполномоченное собственником на совершение сделки (доверенность, договор поручения, представитель); государственные муниципальные унитарные предприятия с соблюдением правил, которые установлены в ГК РФ; учреждения.

Возможность быть продавцом зависит от вида учреждения.

Автономные и бюджетные учреждения могут распоряжаться закреплённым за ним недвижимым имуществом с согласия собственника. Если имущество приобретено за счёт собственных средств – то можно распоряжаться и без согласия.

Казённые и частные не могут распоряжаться недвижимым имуществом. Если имущество приобретено за счёт собственных доходов, то частное учреждение может распоряжаться таким имуществом самостоятельно. Казённые учреждения такой возможности не имеют, так как у них нет собственных доходов.

Ст.35 СК РФ – если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то в качестве продавца может выступать любой из супругов, но требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Может ли быть продавцом лицо, которое собственником в момент заключения договора не является?

Может, потому что момент заключения и перехода права собственности не совпадают.

Существенные условия договора:

1. Предмет + данные, позволяющие определить местонахождение объекта (кадастровый план). То есть закон о земельном кадастре – ещё один шаг к переделу собственности. Обязательный документ ещё – технический паспорт (выдаёт Выдаваемое бюро технической инвентаризации).

ст.554 ГК РФ.

если здание разрушено, то в соответствии со ст.39 ЗК РФ при разрушении здания, сооружения по различным причинам права на земельный участок сохраняются при условии, что восстановление здания начнётся в течении 3 лет. Вывод: разрушенное здание не может быть предметом договора купли – продажи.

Если приобретается недвижимое имущество с целью строительства другого объекта на основе этого, то такое здание может быть предметом договора купли – продажи, но снос предмета купли – продажи должен быть оформлен в соответствии с законодательством РФ. ст.51 Градостроительного Кодекса (часть 7)

Когда приобретается недвижимое имущество с целью демонтажа или для использования в качестве строительных материалов – разрешение не требуется.

2. Цена (п.1 ст.555 ГК РФ)

В цену недвижимости по общему правилу включается цена земельного участка.

Расходы по государственной регистрации договора купли – продажи несёт продавец. А на практике – покупатель.

Особенности правового регулирования:

1. Форма.

Договор продажи недвижимого имущества может быть заключён только путём составления единого документа (ст.550 ГК РФ). Не соблюдение формы влечёт к недействительности данного договора.

Государственная регистрация самого договора по общему правилу не требуется. Подлежит государственной регистрации только переход права собственности. Исключения (то есть подлежит регистрации сам договор): договор купли – продажи жилого помещения; договор купли – продажи предприятия. Для чего это надо?! Мнение Шепель: чтобы лишить нотариусов дополнительного дохода.

Договор купли – продажи недвижимого имущества по общему правилу считается заключённым с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, а право собственности возникает с момента государственной регистрации.

А может ли продавец распорядиться имуществом до перехода права собственности на покупателя?!

Информационное письмо ВАС (п.2) – продавец после заключения договора купли – продажи недвижимого имущества не вправе распоряжаться этим имуществом. А если он это сделает, то сделка должна быть признана недействительной, как совершённая не уполномоченным лицом.

Права на земельный участок при продаже недвижимого имущества.

Зависит от того, является ли продавец собственником земли или нет:

- продавец недвижимого имущества является одновременно собственником земли.

согласно п.4 ст.35 ЗК РФ – отчуждение строения производится вместе с земельным участком. Если продавец собственник и земли и недвижимости, он должен передать земельный участок в собственность покупателю.

п.2 ст.552 ГК РФ – собственник недвижимого имущества (продавец) вправе предоставить землю на праве аренды.

Практика: противоречие разрешается в пользу земельного законодательства.

- продавец не является собственником (п.3 ст.552 ГК РФ). Покупатель при приобретении недвижимости приобретает автоматически право пользования соответствующим земельным участком (то есть часть земельного участка, на котором находится недвижимое имущество).

Покупатель приобретает те же права на землю, что и продавец.

2. Исполнение договора

специфика передачи недвижимого имущества: передача недвижимого имущества не может быть осуществлена не иначе как путём составления передаточного акта.

Если недвижимое имущество приобретается в кредит, то оно находится в залоге у продавца до полной оплаты товара

Особенность купли – продажи жилых помещений:

1. Договор заключён в момент государственной регистрации договора

2. Расширен перечень существенных условий (ст.292 ГК РФ):

- сюда включается перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением

Сейчас при продаже жилого дома члены семьи не сохраняют права собственности (исключение: несовершеннолетние).

6. Договор купли – продажи предприятий

Квалифицирующие признаки:

1. Предмет – имущественный комплекс как единое целое. Причём этот комплекс должен использоваться в целях предпринимательской деятельности

В состав имущественного комплекса не включаются права, полученные продавцом на основании лицензии.

По договору купли – продажи предприятия должен быть продан имущественный комплекс в полном объёме.

Постановление президиума от 30.01.2002г.

2. Субъекты – гражданин или ЮЛ (продавец); субъекты предпринимательской деятельности, публичные образования (покупатели)

3. Существенные условия: цена.

Особенности правового регулирования:

1. Заключение.

- Перед заключением должна быть проведена предварительная работа, включающая в себя полную инвентаризацию (фактическое наличие объектов, один из способов оценки состава преступления)

- Независимая аудиторская проверка

- Должна быть произведена оценка предприятия как имущественного комплекса

Форма: простая письменная и государственная регистрация. Договор – единый документ, подписанный сторонами и к нему обязательно должны быть приложены документы, отсутствие который может привести к недействительности (обязательный акт о полной инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень долгов с указанием кредиторов, размера, вида требования)

2. Необходимость уведомления кредитора (ст.562 ГК РФ) при реорганизации – уведомление в письменной форме. Если кредитор был уведомлен, то он имеет право в течении 3 месяцев может потребовать досрочного исполнения договорных обязательств или расторжения. Если кредитор не уведомлен он имеет право в течении года с момента, когда он узнал или должен был узнать – он может требовать тоже самое + требовать признания договора недействительным полностью или в части.

3. ст. 563 п.1 передача имущественного комплекса может быть осуществлена только по одному документу: передаточный акт.

Последствия отсутствия передаточного акта (уклонение от подписания):

1. Односторонний отказ продавца и покупателя

4. Ответственность.

ст.565 ГК РФ последствия купли – продажи предприятия с недостатками – уменьшение стоимости

расторжение или изменение договора – когда установлено, что предприятие не пригодно для использования в целях, которые предусмотрены в договоре.

«Иные договоры об отчуждении имущества»

План:

1. Договор мены

2. Договор дарения

3. Договор ренты

- общая характеристика

- виды договор ренты. Особенности правового регулирования

Информационное письмо президиума ВАС от 24.09.2002г. №69

статья: Витрянский В.В. – «Договор мены» вестник ВАС 2000г. №2

монография: Лазарева Е.В. «Пожизненная рента в гражданском праве современной России»

статья: Маковский «Дарение: глава 32»

1. Договор мены (п.1 ст.567 ГК РФ)

- соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны товар в обмен на другой.

Договор взаимный, консенсуальный, возмездный.

Мена и бартер – это одно и то же?

В лексическом значении – синонимы. Но на практике нет. Бартер – применительно к внешним экономическим сделкам.

Отличия:

1. По субъектам: бартер – с одной стороны всегда иностранная организация или иностранный предприниматель.

2. Для мены – характерен обмен вещами; а при бартерной сделке – те только вещи, но и работы, услуги, объекты предпринимательской деятельности.

3. Для бартера характерен только эквивалентный размер (частичная компенсация разницы цен не предусмотрена).

К договору мены, если не установлены специальные правила, то применяются общие правила договора купли – продажи.

Особенности:

1. Предмет – вещи. Предмет является существенным условием договора мены (те же требования, что и в договоре купли – продажи).

В исключительных случаях допустим обмен имущественными правами (обмен долями в уставном капитале; Суханов говорит, что возможен обмен доли на имущество в натуре)

Не является предметом мены обмен товара на услугу.

Особенности правового регулирования:

1. Если в договоре не ничего о ценах, то товары предполагаются равноценными. Ни одна из сторон не имеет право требовать разницу.

2. Обмен товаров не обязательно должен быть одномоментным. Применимы правила о встречном исполнении (569, 308 ГК РФ)

3. Право собственности возникает не в момент передачи товара, а в момент передачи обеими сторонами товара.

4. Правила об эвикции действует применительно к договору мены. В договоре мены можно потребовать не только взыскание стоимости, но и возврата товара, полученного в обмен.

2. Договор дарения (п.1 ст.572 ГК РФ)

- соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность или имущественное право, и т.д., а одаряемый обязуется принять дар или отказаться от него.

Как реальный, так и консенсуальный (обещание дара); безвозмездный, двусторонне обязывающий или односторонне обязывающий.

Дата добавления: 2015-05-10