Понятие, признаки и особенности договора аренды

Введение

По гражданскому праву

КУРСОВАЯ РАБОТА

Тема: Права и обязанности арендатора по договору аренды

Работу выполнила студентка

195 учебной группы

2 курса заочной формы обучения

Николаева Анна Андреевна

Проверил:____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Дата представления работы на кафедру «___»_______________ 20__ г. __________________________ (подпись студента)

Оценка _______________________ ______________________________ ______________________________ (подпись преподавателя) «___» ____________ 20 __г.

Санкт-Петербург

2012 г.

Оглавление

Введение……………………………………………………………………………..3

Глава 1. Общие положения договора аренды…………………………………..4

1.1. Понятие, признаки и особенности договора аренды…………...4-6

1.2. Виды договора аренды……………………………………………7-19

Глава 2. Содержание обязательства……………………………………………19

2.1. Права и обязанности арендатора………………………………..19-23

Заключение……………………………………………………………………..24-25

Список литературы……………………………………………………………….26

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом.

Глава 1. Общие положения договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование[1].

По договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.

Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи (земельные участки, участки недр, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.).

Аренда - консенсуальный, взаимный, возмездный, срочный договор.

Стороны договора - арендатор и арендодатель. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо, арендодателем - лицо, имеющее титул собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Такими арендодателями могут, например, быть унитарные предприятия. Гражданский кодекс выделяет такие виды договора аренды, в которых либо одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях. Например, договор проката является публичным предпринимательским договором аренды. В нем арендодатель всегда предприниматель. Только между предпринимателями может заключаться договор финансовой аренды (лизинг), аренды предприятия.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т.е. о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Предмет аренды должен быть четко определен в договоре (наименование имущества; характеристика его качества; для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние). Если имущество нельзя определенно установить, условие о предмете считается несогласованным, а договор аренды - незаключенным.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону: по движимому имуществу - за один месяц, а недвижимости - за три месяца. Иной срок для предупреждения о прекращении может быть установлен законом (например, для проката) или договором.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества максимальные сроки также могут устанавливаться законом.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

Если договор истек, а арендодатель не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок[2].

Если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора аренды. Устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее года.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то в случаях, предусмотренных законом, договор подлежит государственной регистрации.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество).

Переход права собственности (право хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды.

Субаренда, залог, передача в безвозмездное пользование имущества, находящегося в аренде, а также внесение его в качестве вклада в уставный капитал допустимы только с согласия арендодателя (отвечать за это имущество перед арендодателем будет сам арендатор, а не субарендатор).

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже (при этом договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества).

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, неотделимые улучшения остаются арендодателю. Стоимость таких улучшений может быть возмещена арендатору, если он осуществлял их с согласия арендодателя.

Дата добавления: 2015-05-10