Право собственности и ограниченные вещные права на земельные участки 3 страница

Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства (п. 12 ст. 20).

Для юридических лиц, не упомянутых в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, Вводный закон устанавливает обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем либо выкупа в собственность, либо заключения договора аренды. в срок до 1 января 2010 г. В случае неисполнения данного предписания виновные в соответствии со ст. 7.34 КоАП РФ будут привлекаться к административной ответственности.

3.6. Сервитуты земельных участков

Классическое определение сервитута содержит ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования этим участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, однако не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По критерию заинтересованного субъекта, в интересах которого (которых) устанавливается сервитут, различаются частный и публичный сервитуты. В ст. 23 ЗК РФ выделяются три категории интересов, для обеспечения которых может быть установлен публичный сервитут: интересы государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Между тем ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие соразмерности платы не определено. При этом следует отметить, что при установлении частного сервитута «соразмерную плату» вправе требовать от заинтересованных лиц только собственник земельного участка, хотя возможность обременения сервитутом предусматривается также для земле­владельцев и землепользователей.

В п. 7 ст. 23 ЗК РФ установлено несколько гарантий прав собственников земельных участков, земле­владельцев и землепользователей. К их числу относится право при невозможности использования участка в связи с установлением публичного сервитута требовать его изъятия за выкуп с возмещением убытков органами государственной власти или местного самоуправления, установившими сервитут, либо предоставления равноценного земельного участка. Данная норма оставляет открытыми два вопроса.

Во-первых, в данном пункте упоминается право земле­владельца или землепользователя требовать изъятия участка за выкуп. Данная процедура фактически является разновидностью изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, поскольку публичный сервитут устанавливается именно в публичных — государственных или муниципальных целях, а ст. 49 ЗК РФ допускает установление иных оснований изъятия участка федеральными законами. Таковым и является сам ЗК РФ. Однако п. 3 ст. 55 ЗК РФ упоминает о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника. В качестве другой процедуры упоминается порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком. Это вполне логично, если учесть, что собственником земельного участка, находящегося у граждан либо юридических лиц на праве земле­владения или землепользования, является Российская Федерация, субъект РФ либо орган местного самоуправления.

Во-вторых, представляется затруднительным выполнить требование землепользователя или земле­владельца о «предоставлении равноценного земельного участка» в силу того, что п. 1, 2 ст. 20 и п. 1 ст. 21 ЗК РФ прямо запрещают предоставление земельного участка на указанных ограниченных вещных правах. В связи с этим данную норму следует, вероятно, толковать ограничительно: только собственник земельного участка в указанных п. 7 ст. 23 ЗК РФ случаях вправе требовать предоставления участка; земле­владельцы и землепользователи вправе требовать только возмещения убытков.

Другая важная гарантия прав собственников земельных участков (но не земле­владельцев и землепользователей), предусмотренная п. 7 ст. 23 ЗК РФ, заключается в том, что, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа, установившего сервитут, соразмерную плату. Характерно, что для частного сервитута необходимость «существенных затруднений» закон не предусматривает. Категория «существенные затруднения» носит оценочный характер и четко не определена применительно к рассматриваемой ситуации земельным и гражданским законодательством. В п. 1 ст. 451 ГК РФ говорится лишь о «существенном изменении обстоя­тельств», из которых стороны исходили при заключении договора как основания для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако данный подход малоприменим к публичным сервитутам земельных участков в силу специфики земельных отношений.

Закон о приватизации закрепил ряд особенностей установления и прекращения действия публичного сервитута. Во-первых, решение об установлении публичного сервитута (который Закон рассматривает как разновидность обременения) принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. При наличии такого решения публичный сервитут является существенным условием сделки приватизации.

Во-вторых, публичный сервитут может быть прекращен либо его условия изменены в случае отсутствия (изменения) государственного или общественного интереса в нем, а также при невозможности или существенном затруднении использования имущества по его прямому назначению (п. 7 ст. 31). Таким образом, в отличие от положений п. 7 ст. 23 ЗК РФ, предусматривающей право граждан и юридических лиц требовать изъятия у них участка за выкуп в случае невозможности его использования, данный Закон закрепляет обратную стратегию: требовать прекращения действия самого публичного сервитута. Поскольку публичный сервитут устанавливается, как правило, для обеспечения работы коммуникаций (водопровод, газопровод, электросети), реализовать данную норму на практике будет затруднительно.

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ установление публичного сервитута осуществляется с учетом общественных слушаний. Градостроительное и экологическое законодательство используют термины «публичные слушания» (ст. 28 ГрК РФ) и «общественные обсуждения» (применительно к процедуре ОВОС — оценке воздействия на окружающую среду). Но установление публичных земельных сервитутов и градостроительная деятельность — это несколько разные сферы общественных отношений, в связи с чем механическое применение к ним одной правовой конструкции, на наш взгляд, не оправдано и не правомерно. В связи с этим представляется обоснованным отдельным нормативным актом распространить данную процедуру на публичные сервитуты либо разработать отдельную процедуру проведения таких общественных слушаний, установив юридическое значение их результатов (рекомендательное или обязательное).

Несоблюдение процедуры общественных слушаний позволяет говорить о неустановлении публичного сервитута. При этом по поводу юридического значения отсутствия общественных слушаний, предшествующих установлению публичного сервитута, в связи с отсутствием нормативно-правового регулирования порядка их проведения судебная практика противоречива.

Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.04.2003 № А12-17236/02-С43 отмечалось, что согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Данное требование закона не было выполнено ответчиком. Отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих утверждение ответчика о вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории истца. Суд признал установление публичного сервитута незаконным.

В решении Арбитражного суда Волгоградской области от 12.11.2003 № А12-3209/03 С-35 отмечалось, что администрация г. Волгограда как орган, принявший оспариваемый акт, не представила доказательств, подтверждающих, что публичный сервитут установлен для обеспечения интересов государства, местного самоуправления либо местного населения. Также не представлено доказательств, подтвержда­ющих, что установление публичного сервитута осуществлено с учетом результатов общественных слушаний.

В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.06.2003 № А12-10887/02-с6 суд установил, что на момент предъявления иска и рассмотрения дела порядок проведения общественных слушаний не установлен. Для разрешения конфликтной ситуации и в интересах граждан, являющихся членами других садоводческих товариществ, был установлен публичный сервитут. Такое право предоставлено органам местного самоуправления. Таким образом, установление публичного сервитута не нарушило права и законные интересы СНТ «Газовик» и не противоречит законодательству.

Как видим, отсутствие материалов общественных слушаний в разных случаях было истолковано судами в одном случае как имеющее, а в другом — как не имеющее юридического значения обстоятельство для разрешения дела по существу. Вероятно, такая ситуация продлится вплоть до принятия соответствующих федеральных (региональных) нормативных правовых актов.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Контрольные вопросы и задания

1. Назовите формы и виды публичной собственности на землю. Каков порядок разграничения государственной собственности на землю?

2. Дайте определение права частной собственности на земельные участки. Каковы правомочия собственника земельного участка?

3. Назовите субъектов и объекты права частной собственности на земельные участки. Какие участки изъяты или ограничены в обороте?

4. Сформулируйте определение ограничений права собственности на земельные участки. В каких целях они устанавливаются?

5. Разъясните, в чем сходство и отличия права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки.

6. Дайте характеристику праву пожизненного наследуемого владения. Каковы его субъектный состав, основания возникновения и прекращения?

7. Раскройте особенности права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В чем его отличия от права земле­владения?

8. Сформулируйте понятия и виды сервитутов земельных участков. Каково юридическое значение общественных обсуждений, предшествующее установлению публичных сервитутов?

Литература

1. Андреев, Ю. О сервитутах / Ю. Андреев // Хозяйство и право. — 2004. — № 2.

1. Андреев Ю.Н. Об ограничениях прав земельных собственников // Аграрное и земельное право. – 2009. - № 11.

2. Ахмадгазизов, И. С. Проблемы регулирования ограниченных вещных прав на землю / И. С. Ахмадгазизов // Правовые вопросы недвижимости. — 2008. — № 1.

2. Анисимов, А. П. Конституционно-правовые проблемы совершенствования законодательства Российской Федерации о частной собственности на землю / А. П. Анисимов, А. И. Мелихов // Юридический мир. — 2003. — № 5.

3. Анисимов, А. П. О некоторых теоретических проблемах земельной правосубъектности иностранных граждан и юридических лиц / А. П. Анисимов, А. И. Мелихов // Право и политика. — 2005. — № 6.

4. Анисимов, А. П. О некоторых проблемах в сфере разграничения государственной собственности на землю / А. П. Анисимов // Евразийский юридический журнал. — 2009. — № 1.

5. Анисимов, А. П. К вопросу о юридической природе деятельности органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной (неразграниченной) собственности / А. П. Анисимов // Цивилист. — 2009. — № 2.

6. Анисимов А.П., Мелихов А.И., Чикильдина А.Ю. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки граждан и их объединений // Вопросы государственного и муниципального управления. – 2009. - № 3.

7. Анисимов А.П., Чикильдина А.Ю. Право застройки - быть или не быть // Аграрное и земельное право. – 2010. - № 1.

8. Анисимов А.П. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками: история и современность // Аграрное и земельное право. – 2010. - № 6.

9. Арсланалиев М.А. Понятие сервитута в гражданском праве России // Цивилист. 2010. № 1.

10. Блинов Р.Н. Публичный сервитут на землях сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. – 2011. - № 1.

11. Богомяков И. Право собственности на земельные участки, занятые объектами археологического наследия // Хозяйство и право. – 2011. - № 4.

12. Галиновская Е.А. К вопросу о вещных правах на землю // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2010. - № 3.

6. Анисимов, А. П. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки / А. П. Анисимов, А. И. Мелихов. — Волгоград, 2009.

7. Болтанова, Е. Проблемы определения права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения / Е. Болтанова // Хозяйство и право. — 2006. — № 9.

8. Волков, Г. А. Проблемы совершенствования правового регулирования публичных сервитутов для обеспечения строительства и функционирования линейных сооружений / Г. А. Волков, А. К. Голиченков, Д. В. Хаустов // Экологическое право. — 2006. — № 2.

9. Габучева, С. А. Публичные ограничения имущественных прав на землю / С. А. Габучева // Юрист. — 2006. — № 2.

10. Голосова, С. А. О праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом / С. А. Голосова // Юрист. — 2008. — № 4.

11. Гришаев, С. П. Бессрочное пользование земельными участками / С. П. Гришаев // Гражданин и право. — 2006. — № 5.

12. Гришин, А. А. Специфика правовой природы ограниченных вещных прав на землю / А. А. Гришин // Адвокат. — 2008. — № 6.

15. Дерюшева О.И. Имущественные отношения супругов в отношении земельных участков // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. - № 2.

16. Дихтяр А.И., Селифонова С.Ю. Права иностранцев и организаций с иностранным участием на земельные участки // Юридический мир. - 2010. - № 4.

13. Ельникова, Е. В. Право постоянного (бессрочного) пользования: новеллы законодательства и проблемы правоприменения / Е. В. Ельникова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2007. — № 10.

17. Емелькина И.А. Система вещных прав на землю в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках // Законодательство. – 2010. - № 12.

14. Закройщикова, Д. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками / Д. Закройщикова // Хозяйство и право. — 2003. — № 7.

15. Иконицкая, И. А. Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности на землю / И. А. Иконицкая // Журнал российского права. — 2006. — № 12.

16. Камышанский, В. П. Ограничения права собственности. Монография / В. П. Камышанский. — СПб.: Санкт-Петербург ­ ский университет МВД России, 2000.

17. Копцев, А. Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования / А. Н. Копцев // Гражданское право. — 2007. — № 1.

18. Лукьяненко, А. В. Некоторые вопросы защиты права пользования земельным участком: теория и практика применения / А. В. Лукьяненко // Государство и право. — 2006. — № 9.

19. Малеина, М. Н. Правовые аспекты установления и прекращения публичного земельного сервитута / М. Н. Малеина // Журнал российского права. — 2004. — № 12.

20. Малова, Н. Б. Порядок разграничения государственной собственности на землю / Н. Б. Малова // Аграрное и земельное право. — 2007. — № 6.

18. Маленков Н.А. Субъекты прав на дачные и усадебные земельные участки // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2010. - № 11.

19. Мисник Г.А. Публичный сервитут в земельном праве: содержание, основания возникновения и прекращения // Правовые вопросы связи. – 2010. - № 1.

21. Михайлова, А. Л. О праве собственности муниципальных образований на выморочные земельные доли / А. Л. Михайлова, К. И. Михайлов // Российская юстиция. — 2008. — № 11.

21. Ольнев Д.А. Субъекты конституционного права частной собственности на земельный участок // Современное право. – 2010. - № 3.

22. Пантин Е. О правах на земельные участки собственников разрушенных и ветхих зданий, строений, сооружений // Хозяйство и право. – 2010. - № 2.

22. Попов, М. Публичная земельная собственность: что нового с 1 июля 2006 г. / М. Попов // Хозяйство и право. — 2006. — № 7.

23. Пятков, Д. В. Право ограниченного владения земельным участком: быть или не быть? / Д. В. Пятков, О. В. Фролов // Журнал российского права. — 2004. — № 7.

23. Сабирзянова Н.Н. Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок // Журнал российского права. - 2008. - № 4.

25. Сотникова, М. С. Правовое регулирование возникновения права муниципальной собственности на земельные участки / М. С. Сотникова // Современное право. — 2009. — № 4.

25. Суханов, Е. А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации / Е. А. Суханов // Экологическое право. — 2003. — № 1.

25. Трофимова И.А. Проблемы публично-правового регулирования реализации права частной собственности на землю: административно-правовой аспект // Закон и право. – 2010. - № 7.

26. Устюкова В.В. Совершенствование законодательства об общей собственности по Концепции развития законодательства о вещном праве // Экологическое право. – 2009. - № 5.

26. Ухлова, Е. В. Злоупотребление правом при установлении ограничений прав граждан на земельные участки / Е. В. Ухлова // Право и государство: теория и практика. — 2008. — № 10.

27. Ухлова Е.В. Осуществление прав граждан на землю: пределы, ограничения, запреты // Экологическое право. – 2010. - № 5.

27. Чаркин, С. А. Спорные вопросы в праве собственности на землю в современных условиях / С. А. Чаркин // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 3.

29.Чаркин С.А. Основные принципы распоряжения органами местного самоуправления земельными участками // Право и государство: теория и практика. – 2008. - № 10.

28. Чубуков, Г. В. Многообразие форм земельной собственности как принцип земельного правопорядка субъектов Российской Федерации / Г. В. Чубуков // «Черные дыры» в российском законодательстве. — 2004. — № 4.

30. Шириновская А.С. Конституционная регламентация ограничений права на землю: проблемы теории // Конституционное и муниципальное право. – 2011. - № 2.

31. Эйриян Г. Права пользователя земельного участка на воздушное пространство // Журнал российского права. – 2011. - № 3.

Глава 4

Дата добавления: 2015-05-31