Решение. Интегрированным методическим подходом оценки можно считать метод остатка для земли

Интегрированным методическим подходом оценки можно считать метод остатка для земли. Он основывается на выделении и капитализации чистого операционного дохода от использования земельного участка, который входит в состав недвижимого имущества (земельный участок, здания, сооружения), использование которого, в свою очередь приносит доход для владельца.

Для применения метода остатка должны быть известны:

- стоимость зданий и сооружений;

- чистый операционных доход, полученный от использования земли, зданий и сооружений;

- коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Определяется доход, получаемый от использования зданий и сооружений, как произведение их стоимости и коэффициента капитализации для зданий и сооружений:

ЧОД _буд = В_вуд * к _капбуд

где ЧОД _буд – чистый операционный доход, что приходится на здания и сооружения;

В_вуд - текущая стоимость зданий и сооружений;

к _капбуд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

ЧОД _буд =52100*8,1% = 4220

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений может быть получен как взнос на амортизацию денежной единицы:

к _капбуд = к _пов + к_з

к _капбуд = 5,3+ 2,8 = 8,1%

где к _пов – коэффициент возвращения (возмещение) капитала

к_з – коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае осуществляется только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала. Потому что считается. Что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, который приходится на земельный участок:

ЧОДЗ = ЧОД – ЧОД буд

где ЧОДЗ – чистый операционный доход, который приходится на земельный участок;

ЧОД – общий чистый операционный доход.

ЧОДЗ = 12450 – 4220 = 8230тыс.грн.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования земли:

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

Задача 15

Розрахувативартість виробничих приміщень у складі цілісного земельно-майнового комплексу, якщо відомо:

ˇ Об`єкти виробничого призначення складають 76% загального об`єкта оцінки, у т.ч.:

- виробничі приміщення – 53%;

- інші приміщення виробничого призначення – 47%

ˇ Об`єкти невиробничого призначення – 24% загального об`єму об`єкта оцінки.

ˇ Середня вартість 1 м³ виробничих приміщень складає 1495,4 грн.

ˇ Коефіцієнт обліку відмінностей об`єкта оцінки від аналога становить 0,463.

ˇ Коефіцієнт відмінностей у рівні зносу об`єктів нерухомості становить 0,621.

Задача 16

На основі методу дисконтова них грошових потоків, який застосовується для визначення теперішньої вартості майбутніх доходів, які принесуть використання об`єкта нерухомості та можливий його перепродаж (ремісію), розрахуйте теперішню вартість виробничої нерухомості, яку підприємець здає в оренду на 10 років з отриманням наступних сум орендної плати:

Роки
Річна орендна платня, тис. грн..

Очікується, що до кінця строку оренди нерухомість буде коштувати 600 тис. грн.. Ставка дисконту дорівнює 11%.

Дата добавления: 2015-05-31