Вопрос №3

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством (ст.22 ЗК РФ, ст.607 ГК РФ).

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется сторонами при заключении договора аренды. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательных работ на срок не более чем один год.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Срок аренды земельных участков (за исключением земель с/х назначения) устанавливается по договорённости сторон.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определён точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть ограничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что, арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель.

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК РФ они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК РФ). К этим особенностям обращается земельное законодательство. К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий.

В гражданском же законодательстве кроме аренды собственно земельного участка земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нём здания или сооружения регулируется ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании. И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передаётся арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной регистрации (ч.2 ст. 609 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости», а также ст. 164 ГК РФ «Государственная регистрация сделок».

В соответствии с ГК РФ арендные отношения – это отношения обязательственные, вне зависимости от объекта аренды. Более того, ГК РФ, регулируя отношения аренды, равно как и иные отношения, урегулированные разделом III, говорит об обязательственных отношениях либо об обязательстве, но не об обязательственных правах.

ГК РФ не устанавливает регистрации права аренды, но установил обязанность регистрации договора аренды.

Договор аренды земельного участка заключается на определённый срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестаёт владеть и пользоваться им. Общее условие состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определённый договором (ст. 610 ГК РФ). То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25 – 50 лет) сроки аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Земельный кодекс РФ предоставляет арендатору те же права по использованию земельного участка, сто и собственнику (ст. 40 ЗК РФ).

Права арендатора:

1. самостоятельно хозяйствовать на земле;

2. использовать общераспространённые полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты;

3. возводить жилые, производственные, культурно – бытовые и иные строения и сооружения;

4. производить мелиоративные работы;

5. строить пруды и иные водоёмы;

6. участвовать в решении вопроса о мелиорации земель;

7. сдать арендованный земельный участок в субаренду;

8. предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование;

9. отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ;

10. заключать договоры о передаче участка или его части во временное пользование на срок не более трёх лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки договора, с регистрацией таких договоров в органах юстиции;

11. расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности;

12. продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.

Арендатор обязан:

1. приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка на местности и выдачи документов, удостоверяющих право аренды;

2. не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории;

3. обеспечивать арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, в расположенные на участки здания и сооружения, проход (проезд) через участок, по выделенным дорогам;

4. своевременно вносить плату за пользование земельным участком;

5. осуществлять использование земли в соответствии с договором и целевым назначением;

6. в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;

Арендодатель вправе:

1. досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, если арендатор:

а) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно нарушает качество земель;

в) более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;

2. вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения законодательства и нормативных актов;

3. приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора.

Арендодатель обязан:

1. передать земельный участок арендатору в сроки, установленные договором аренды;

2. передать земельный участок со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования;

3. передать арендатору земельный участок в состоянии и по площади, соответствующих условиям договора;

4. по истечении срока аренды возместить полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества с/х угодий, понесённые арендатором;

5. предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.

ГК РФ предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок.

На основании ч.3 ст. 611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаём имущество в указанный в договоре срок, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причинённых его неисполнением.

Помимо прямо предусмотренных законодательством в договор могут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих вопросы обеспечения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (раздел III ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Своевременное внесение платы за пользование имуществом является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто определяется твёрдая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов или предоставления арендатором определённых услуг – такой вид расчётов особенно распространён при аренде с/х организациями земельных участков и земельных долей у граждан.

Арендодатель вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшились.

Договорные отношения имеют свободный характер, что даёт возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон.

Договор аренды земельного участка прекращается:

1. по соглашению сторон;

2. по решению суда;

3. по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Кроме того, согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3. неустранения совершённого умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4. немспользование земельного участка, предназначенного для с/х производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течении которого земельный участок не мог быть использован по назначению из – за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5. изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6. реквизиции земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

1. в период полевых с/х работ;

2. в иных установленных федеральными законами случаях.

Дата добавления: 2015-05-31