Защита суперфиция (застройщиком)

Суперфиций. (общая характеристика)

Суперфиций (superficies) – это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату. Право застройки, ограниченное вещное право (iura in re aliena).

Предмет: Находящиеся на чужой земле строения

· Надстройка

· Совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (например, плантация в исключительных случаях)

Земля: пустующая и застроенная. Застройка пустующей земли производиться за счёт суперфициария. НО ВОПРОС: при взятии пустой земли – кто будет собственником застройки?! – superficies solo cedit – постройка едина с землей, значит чья земля, того и постройка.

Отличие от сходных с суперфицием сервитутов – широкое право пользования, отчуждаемость, передача по наследству.

Отличие от аренды, простого найма – защита против нарушителей самим суперфициарием.

Права суперфициария:

1. Вещное право пользования имуществом (в отличие от аренды)

· Близко к праву собственности по объёму правомочий.

· Если не было запрета собственника, суперфициарий мог распоряжаться имуществом, даже несколько ухудшая его.

· Застройщик извлекал плоды из строе­ния (например, от сдачи имущества в аренду и т.д.).

2. Свободное распоряжение строением при жизни и на случай смерти суперфициария. О передаче суперфиция собственник земли должен был быть просто извещён (хотя при несоблюдении это правила сделка всё равно остаётся действительной), иных прав у него нет (не нужно его согласие, нет права преимущественной купли и т.д.).

3. Установка сервитутов.

4. Право заложить своё ограниченное вещное право.

5. Передача наследникам.

Обязанности застройщика:

1. Нести государственные повинности, ле­жащие на поземельном имуществе. Однако в случае их неуплаты он не лишался своего права, государство само занималось взысканием недоимок.

2. Выплачивать собственнику (dominus) арендную плату (solarium). Выплата периодичная либо единовременная, собственник также мог освободить суперфиция от уплаты. Неуплата – не основание расторжения договора, собственник взыскивал плату при помощи личных исков. Новый приобретатель суперфиция должен выплачивать задолженность прежних.

3. Застроить (надстроить этаж) в оговоренный срок (неисполнение не влечёт расторжение суперфиция собственником). Нет расходов на капитальный ремонт (только по соглашению).

4. Извещать собственника в случае отчуждения имущества другими лицами, однако неисполнение не влечёт одностороннего прекращения суперфиция собственником земли.

5. Передать найденный на участке клад собственнику земли (однако клад, найденный в самом здании – собственность суперфициария).

Основания установления суперфиция:

1. на основании договора (требовалась передача вещи (traditio)). Специального контракта не существовало, поэтому использовалась либо emptio-venditio (купля-продажа), либо locatio-conductio (наём), либо дарение (возможно, уплата solarium'a собственнику земли оставалась за дарителем, ведь одаряемый приобретал права, но не обязанности);

2. посредством завещательного отказа (легата);

3. на основе судебного решения, если при разделе общего застроен­ного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому - право отчуждаемого наследуемого пользования;

4. путем давностного приобретения.

Возникает без особого контракта. Нужен договор купли-продажи или аренды

1. Петиторные иски:

· actio de superficie (in rem) (предоставлялся претором в случае потери владения постройкой, действовал аналогично виндикационному иску)

· actio negatoria (когда застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своего права – иск об отрицании права третьих лиц на создание препятствий)

· actio prohibitoria (также помехи в осуществлении права – иск об воспрещении ответчику вмешиваться в осуществление суперфициарного права)

· actio Publiciana (иск для возврата имущества, пользование которым суперфициарий утратил (вместо actio de superficie))

· конфессорный иск (защита сервитутов, относящихся к застроенному участку)

2. Посессорная защита в виде интердикта о суперфиции (interdictum de superficie) для удержания владения.

3. Личные (обязательственные) иски суперфициария против хозяина земли Основания прекращения суперфиция

1. соглашение сторон;

2. уничтожения самого участка, перехода его в разряд res extra commercium (вещи вне оборота), оккупации имущества неприятелем и т.д.

Причём гибель строе­ний сама по себе не влекла прекращения данного ius in re aliena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;

3. наступление резолютивного (отменительного) условия, преду­смотренного сторонами;

4. судебное решение;

5. слияние прав на стороне собственника (consolidatio) или суперфициария (confusio);

6. смерть застройщика, не имевшего наследников (или отказ всех наследников от наследства). Казна не пользовалась правом на это имущество;

8) односторонний отказ застройщика от своего права (derelictio);

Специальные: если застройщик, беря пустой участок, не возводит постройку в срок;

Если застройщик не платит налог за собственника или плату собственника за использование solarium - Плата за пользование суперфицием. Невнесение solarium в течение 3 лет.

Дата добавления: 2015-05-31