Вопрос 26. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю по законодательству РФ. 1 страница

Основания возникновения: административно правовой акт, сделки, приватизация, приобритательная давность, судебные решения.

Административный правовой акт. Решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления осуществляется предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исполнительные органы государственной власти Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися соответственно в федеральной собственности, в собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц предоставляются за плату. Бесплатно они могут предоставляться в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и региональными законами. Так, в соответствии с ФЗ от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих"¹ тем, кто проходит военную службу по контракту общей продолжительностью 10 лет и более, бесплатно по месту военной службы передаются в собственность земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или садоводства. Право на бесплатное получение в собственность земельных участков в установленных размерах имеют и Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы².

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются только за плату (п. 5 ст. 283К РФ).

Законодательство различает:

1. предоставление земельных участков для строительства (предоставление для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта).

Предоставление земельного участка для строительства. Не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду или постоянное бессрочное пользование), либо без такого согласования (в собственность или аренду).

Без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки предоставляются исключительно на торгах. Порядок их организации и проведения определен в Постановлении Правительства РФ от 05.01.98 г. № 2 "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды"¹.

Предварительное согласование не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также если земельный участок предоставляется для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется в несколько стадий:

• 1) работы по формированию земельного участка: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

• 2) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельного участка без проведения торгов; осуществляется публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов;
• 3) торги по продаже земельного участка или права на аренду земельного участка; предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по заявлению гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
  Эта стадия завершается подписанием протокола о результатах торгов или подписанием договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов;
• 4) оформление протокола о результатах торгов является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка и оформления права собственности на земельный участок в органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или основанием для заключения договора аренды земельного участка (если предметом торгов было право аренды).

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов также включает ряд последовательных стадий:

• 1) выбор земельного участка. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии с их компетенцией¹ с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

• В заявлении должны быть указаны: назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
• Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
• Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют граждан о возможном (предстоящем) предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы граждан, связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
• При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Результаты таких сходов (референдумов) учитываются исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления.

• Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены законами (федеральными и субъектов Федерации).
• Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
• В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства;
• 2) решение исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка или об отказе в размещении объекта. Копия решения выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.
• Положительное решение служит основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Если по истечении этого срока решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых

• ограничили, вправе требовать (от соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления) возмещения понесенных убытков, даже если срок действия решения о предварительном согласовании был продлен. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
• 3) установление границ земельного участка на местности и его кадастровый учет, которые производятся за счет заинтересованных граждан и юридических лиц на основе решения о предварительном согласовании мест размещения объектов и проекта границ земельного участка.
• 4) решение о предоставлении земельного участка.

2. Предоставление гражданам земельного участка для целей, не связанных со строительством, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

• принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не определено законом;
• уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
• обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно) и заблаговременную публикацию такой информации.

Можно выделить несколько стадий предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством.

1. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в котором должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
2. На второй стадии орган местного самоуправления (или по.его поручению соответствующая землеустроительная организация) по заявлению либо обращению исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.
3. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в соответствии с его компетенцией, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.
4. Если земельный участок передается в собственность за плату или в аренду, то дополнительной является стадия заключения соответствующего договора купли-продажи или аренды земельного участка. Орган государственной власти (местного самоуправления) обязан заключить договор в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка.
5. На последней стадии происходит государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании акта компетентного органа о предоставлении земельного участка и договора купли-продажи.

Особый порядок предоставления земельных участков для соответствующих целей может быть установлен, например, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (в отношении земель, предназначенных для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства гражданам и их некоммерческим объединениям - гл. 3 ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ), федеральным законом о личном подсобном хозяйстве, федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения и др.

3. Упрощенный порядок установлен для переоформления прав на земельный участок.

Применение упрощенной процедуры предусмотрено:

• а) для закрепления права собственности на земельный участок, который выделен гражданину право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до введения в действие ЗК РФ.
  В этих двух случаях решение о закреплении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
• б) для приобретения юридическими лицами земельных участков, которые до введения в действие ЗК РФ были предоставлены им на праве постоянного (бессрочного) пользования (юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны до 1 января 2004 г. переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности);
• в) при купле-продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этих случаях покупатель может (по своему выбору) переоформить это право на право аренды или приобрести участок в собственность;
• г) в случае приватизации земельных участков гражданами и юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений или приобретения несколькими лицами - собственниками здания (помещения в нем) неделимого земельного участка, на котором находится это здание, в общую долевую собственность.

В последних трех случаях порядок приобретения указанных земельных участков определяется в соответствии со ст. 36, 66 ЗК РФ, п. 1-3 ст. 2 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и состоит, как и всякая процедура, из нескольких стадий¹.

1. Первоначально требуется подача заявления в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления о приобретении в собственность определенного земельного участка. К заявлению прилагается кадастровая карта (план) участка. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления - по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению компетентного исполнительного органа государственной власти - на основании дежурной кадастровой карты (плана) и градостроительной документации в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом: фактически используемой площади земельного участка (в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства); красных линий; границ смежных земельных участков (при их наличии); естественных границ земельного участка.
   Если право собственности приобретают несколько лиц, то они обращаются в компетентный орган совместно.

1. В двухнедельный срок со дня подачи заявления или предоставления проекта границ земельного участка (когда кадастровая карта (план) отсутствовала на момент подачи заявления) соответствующий орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю.
   Если решение принималось на основе заявления и проекта границ земельного участка, копия решения (и проект границ) направляется заявителю. На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и готовится кадастровая карта (план) земельного участка.
   Если участок приобретается за плату, то дополнительной является стадия заключения договора купли-продажи участка по цене, определенной в соответствии с нормами ЗК РФ.
2. Завершается процедура органами юстиции, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
   Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения для целей их продажи, установлен в ст. 2 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

Сделки. Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении земельных участков действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно которому отношения по использованию и охране земель регулируются исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет и особенности совершаемых с земельными участками сделок. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в т.ч. по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Во-первых, земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и могут предоставляться в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограниченно оборотоспособные объекты могут в определенной степени отчуждаться, менять собственника, например, при передаче (продаже) соответствующего земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры и др. Ограниченно оборотоспособные земельные участки могут быть предметом сделок, заключаемых между частными случаями, в случаях, установленных федеральными законами.

До введения в действие ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения оборот таких участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом следующих положений:

• при переходе права на земельный участок от одного собственника - землевладельца, землепользователя, арендатора -к другому категория и целевое назначение такого участка изменению не подлежат;
• иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельным участком сельскохозяйственного назначения только на праве аренды;
• приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Если до введения в действие ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался законами соответствующих субъектов Федерации, то впредь, до введения в действие ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения, он продолжает осуществляться на основании норм этих законов.

Во-вторых, одной из особенностей сделок по поводу земельных участков является возможность их заключения на торгах (конкурсах, аукционах), причем их проведение в ряде случаев является обязательным (например, при продаже юридическим лицам для застройки земельного участка, расположенного в поселении).

В-третьих, при совершении сделок с земельными участками стороны не вправе самовольно изменять его категорию, целевое назначение или особый режим использования (например, в охранных зонах). Такое изменение возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством, и осуществляется компетентными органами государственной власти или местного самоуправления.

В-четвертых, распоряжение земельным участком не должно наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов). В-пятых, существуют некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки:

• обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами); для некоторых сделок и нотариальное удостоверение (договор ренты и договор залога земельных участков, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась);
• в случаях, определенных федеральным законом, необходима государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах юстиции (регистрации не подлежат: договор купли-продажи земельного участка, договор аренды, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, кроме случаев, установленных федеральным законом; завещание земельного участка).

Договор купли-продажи земельного участка является одним из самых распространенных оснований перехода права собственности на земельный участок. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37), ГК РФ, а также специальным законодательством. Так, договор купли-продажи земельных участков, предназначенных под застройку и расположенных на землях поселения, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования (обязанность благоустроить территорию общего пользования, строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, соблюдение сроков строительства объектов недвижимости и др.). Особые условия и специальный порядок установлены для заключения договора купли-продажи в ходе приватизации земли (см., например, Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности¹).

К объективно существенным (предусмотренным законодательством) условиям договора купли-продажи земельных участков относятся: предмет договора и его цена.

При отсутствии в договоре купли-продажи данных о земельном участке, которые бы позволили определенно установить его как имущество, подлежащее передаче по договору, соответствующий договор не считается заключенным. Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и соответственно которым был присвоен кадастровый номер (уникальный, не повторяющийся на территории Российской Федерации). Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка включает сведения о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели. Если земельный участок обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.

При характеристике предмета договора важно отметить, что площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного использования. Иначе в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано (п. 3 ст. 20 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений деятельности которого является определение рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

В случаях, когда цена земельного участка в договоре купли-продажи определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Современное законодательство ввело такую категорию, как кадастровая оценка земельного участка, которая проводится в целях установления его кадастровой стоимости. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Правительством РФ 8 апреля 2000 г. были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель¹.

Кадастровая оценка земель проводится для налогообложения и иных целей, предусмотренных законом. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.

В установленных законом случаях цена в договоре купли-продажи земельного участка определяется на основании нормативных актов. Например, при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости стоимость таких земельных участков устанавливается в соответствии со ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Дата добавления: 2015-05-31