Вопрос 29. Сделки как основания возникновения и прекращения права собственности на земельные участки: понятие, виды (купля-продажа, залог, дарение, наследование и др.)

Сделки. Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении земельных участков действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно которому отношения по использованию и охране земель регулируются исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет и особенности совершаемых с земельными участками сделок. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в т.ч. по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Во-первых, земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и могут предоставляться в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограниченно оборотоспособные объекты могут в определенной степени отчуждаться, менять собственника, например, при передаче (продаже) соответствующего земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры и др. Ограниченно оборотоспособные земельные участки могут быть предметом сделок, заключаемых между частными случаями, в случаях, установленных федеральными законами.

До введения в действие ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения оборот таких участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом следующих положений:

• при переходе права на земельный участок от одного собственника - землевладельца, землепользователя, арендатора -к другому категория и целевое назначение такого участка изменению не подлежат;
• иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельным участком сельскохозяйственного назначения только на праве аренды;
• приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Если до введения в действие ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался законами соответствующих субъектов Федерации, то впредь, до введения в действие ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения, он продолжает осуществляться на основании норм этих законов.

Во-вторых, одной из особенностей сделок по поводу земельных участков является возможность их заключения на торгах (конкурсах, аукционах), причем их проведение в ряде случаев является обязательным (например, при продаже юридическим лицам для застройки земельного участка, расположенного в поселении).

В-третьих, при совершении сделок с земельными участками стороны не вправе самовольно изменять его категорию, целевое назначение или особый режим использования (например, в охранных зонах). Такое изменение возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством, и осуществляется компетентными органами государственной власти или местного самоуправления.

В-четвертых, распоряжение земельным участком не должно наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

В-пятых, существуют некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки:

• обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами); для некоторых сделок и нотариальное удостоверение (договор ренты и договор залога земельных участков, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась);
• в случаях, определенных федеральным законом, необходима государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах юстиции (регистрации не подлежат: договор купли-продажи земельного участка, договор аренды, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, кроме случаев, установленных федеральным законом; завещание земельного участка).

Договор купли-продажи земельного участка является одним из самых распространенных оснований перехода права собственности на земельный участок. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37), ГК РФ, а также специальным законодательством. Так, договор купли-продажи земельных участков, предназначенных под застройку и расположенных на землях поселения, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования (обязанность благоустроить территорию общего пользования, строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, соблюдение сроков строительства объектов недвижимости и др.). Особые условия и специальный порядок установлены для заключения договора купли-продажи в ходе приватизации земли (см., например, Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также

предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности¹).

К объективно существенным (предусмотренным законодательством) условиям договора купли-продажи земельных участков относятся: предмет договора и его цена.

При отсутствии в договоре купли-продажи данных о земельном участке, которые бы позволили определенно установить его как имущество, подлежащее передаче по договору, соответствующий договор не считается заключенным. Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и соответственно которым был присвоен кадастровый номер (уникальный, не повторяющийся на территории Российской Федерации). Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка включает сведения о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели. Если земельный участок обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.

При характеристике предмета договора важно отметить, что площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного использования. Иначе в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано (п. 3 ст. 20 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений деятельности которого является определение рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

В случаях, когда цена земельного участка в договоре купли-продажи определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Современное законодательство ввело такую категорию, как кадастровая оценка земельного участка, которая проводится в целях установления его кадастровой стоимости. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Правительством РФ 8 апреля 2000 г. были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель¹.

Кадастровая оценка земель проводится для налогообложения и иных целей, предусмотренных законом. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.

В установленных законом случаях цена в договоре купли-продажи земельного участка определяется на основании нормативных актов. Например, при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости стоимость таких земельных участков устанавливается в соответствии со ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании договора купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Безвозмездным является договор дарения земельного участка, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Как видно из приведенного определения, этот договор может быть и консенсуальным (когда даритель обязуется передать земельный участок), и реальным (когда даритель передает земельный участок и договор считается заключенным с момента такой передачи).

При дарении земельного участка осуществляется налогообложение в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 91 г. № 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"¹. Налогоплательщиками являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность. Правда, нормы названного закона принимались в иных экономических условиях и при другой законодательной базе, в частности, вплоть до 1998 г. договоры дарения земельных участков необходимо было удостоверять нотариально. Сегодня налог взимается при условии удостоверения договора дарения по соглашению сторон нотариусом (при стоимости участка свыше 80-кратного размера минимальной месячной оплаты труда), который обязан сообщить налоговому органу по месту нахождения земельного участка о совершенной сделке.

Залог земельного участка (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Впервые залог земельных участков был разрешен нормой п. 10 Указа Президента РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"². Сейчас залог земельных участков регулируется ГК РФ и ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)"³.

По договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право удовлетворить свои денежные требования к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими его кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законом. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены.

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. К договору об ипотеке должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, составление которой не допускается, если предметом ипотеки являются участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельхозугодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств; кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Залогодатель вправе произвести отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. Когда была выдана закладная, отчуждение земельного участка допускается, если такое право было предусмотрено в закладной. В любом случае залогодатель может завещать заложенное имущество.

При нарушении договора об ипотеке взыскание на заложенный земельный участок обращается в судебном порядке путем проведения торгов.

Наследование земельных участков. Наследование позволяет обеспечить преемственность существующих прав и обязанностей в случае смерти их обладателя. Наследование возникает в связи со смертью физического лица и характеризуется универсальным правопреемством.

Под наследованием понимается переход после смерти гражданина (наследодателя) принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных прав к одному или нескольким лицам (наследникам).

Наследодателями земельных участков могут быть собственники или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки.

Наследниками являются лица (как физические, так и юридические), указанные в завещании или перечисленные в законе. Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица. Следует заметить, что в тех случаях, когда наследником является иностранный гражданин или лицо без гражданства, а наследуемый земельный участок не может принадлежать ему на праве собственности (например, он располагается в приграничной территории), то в силу закона иностранец или лицо без гражданства обязан переоформить его на допускаемое законом право (как правило, право аренды). Государство может быть наследником как по закону, так и по завещанию, если земельный участок завещан ему, если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, если все они лишены права наследования, если ни один из них не принял наследства.

В зависимости от основания различают наследование по закону и по завещанию. Когда же основанием наследования является завещание, распределение прав и обязанностей между наследниками, а также назначение самих наследников зависит только от воли наследодателя (завещателя). При наследовании по закону порядок и условия перехода его прав и обязанностей указаны в самом законе. Наследование по закону имеет место, если оно не изменено завещанием. Законодательство РФ предусматривает случаи лишения отдельных лиц (недостойных наследников) права на наследство.

В соответствии с ФЗ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются только по закону (ст. 30) - эта норма не распространяется на участки, принадлежащие гражданам на праве собственности.

Особо следует остановиться на вопросе о переходе права на земельный участок, когда на нем расположены здания, строения, сооружения. Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести отчуждение находящихся на нем зданий, строений, сооружений, если они принадлежат одному лицу, вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных кодексом (п. 4 ст. 35). Здесь речь идет о принадлежности на праве собственности одному лицу как земельного участка, так и расположенных на нем объектов недвижимости. Приведенные положения существенно отличаются от норм ГК РФ (ст. 552, 553).

Реализация в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительным образом ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Учитывая, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством (если иное не предусмотрено земельным законодательством), следует руководствоваться нормами ЗК РФ (см. п. 3 ст. 3). Земельное законодательство имеет специальный характер и подлежит приоритетному применению.

Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой такой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях, что и прежний собственник. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то покупателю переходит соответствующее право¹. При продаже недвижимости, которая расположена на земельном участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или они должны быть приобретены в собственность (по выбору покупателей недвижимости). Это означает, что у покупателя возникло право постоянного пользования, поскольку требуется переоформление (см. и прим. к ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ) учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не могут отказать в регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, например, на том основании, что ЗК РФ определяет ограниченный круг лиц, которым земельные участки могут предоставляться на указанном праве. К сожалению, нормы ЗК РФ не устанавливают срок, в течение которого юридические лица должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее на основании договора купли-продажи недвижимости, что неизбежно породит множество вопросов на практике.

Даже если признать, что закрепленный в п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение в собственность (до 1 января 2004 г.) распространяется и на рассматриваемый случай, это не решит всех проблем, потому что и после установленного срока право постоянного пользования сохраняется за определенными видами юридических лиц, которые могут производить отчуждение объекта недвижимости, расположенного на таком участке.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Цели реализации в законодательстве положения: "собственнику здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости", служит норма п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Согласно указанной норме собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право его покупки или аренды, которое осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды.

Необходимо признать, что, когда в соответствии с ЗК РФ на собственника возложена обязанность по отчуждению земельного участка, если отчуждаются расположенные на нем здания, строения, сооружения (и наоборот), его площадь должна быть ограничена частью, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования. Оставшуюся часть, если ее площадь соответствует установленным предельным размерам и земельный участок является делимым, собственник вправе сохранить за собой. Только такой подход сможет учесть права собственника земельного участка и не допускает ущемления его законных интересов. Конечно же, по своему усмотрению собственник земельного участка может произвести отчуждение и всего принадлежащего ему земельного участка, включая ту его часть, на которой располагаются здания, строения, сооружения.

Дата добавления: 2015-05-31