Вопрос 37. Аренда земельных участков

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) за плату земельный участок во временное владение или/и пользование.

Арендодателем в силу земельного кодекса является собственник земельного участка, а так же законные представители несовершеннолетних лиц, получивших земельный участок по наследству, иные лица, указанные в федеральных законах или уполномоченные собственником земельного участка. Арендатором могут быть любые физические и юридические лица.

Возможно заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора:

1) Если здания, помещения принадлежат разным лицам на праве собственности, либо на праве хозяйственного ведения, либо на праве и собственности и праве хозяйственного ведения;

2) При приватизации частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.

По общему правилу, изменение стороны не влечет прекращения договора аренды. Договор аренды прекращается только если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды заключается в письменной форме. Договор аренды, субаренды, заключенный на 1 год и более подлежат государственной регистрации.

Арендатор земельного участка по истечению срока договора имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев, когда:

o Договор подлежит прекращению;

o Если на земельном участке находится здание, строение, сооружение, принадлежащее третьему лицу.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, за исключением случаев, когда на земельном участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий на вещном праве другому лицу.

Существенные условия:

1. Предмет договора. В договоре указывается категория земли, целевое назначение, кадастровый (учетный) номер, площадь, местоположение. Могут быть иные характеристики. Прилагается кадастровый паспорт;

2. Арендная плата.

По действующему законодательству, срок существенным условием не является.

В то же время в федеральном законе могут устанавливаться предельные сроки договоров аренды земельных участков. Максимальный срок – до 49 лет (аренда лесных участков, земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Собственнику приватизированных объектов недвижимости земельные участки предоставляются в аренду на срок до 49 лет, а если земельный участок зарезервирован: максимальный срок – срок резервирования, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Основания прекращения договора аренды:

1) Соглашение сторон;

2) Истечение срока, если договор не считается продленным на неопределенный срок;

3) Судебное решение о расторжении срочного договора аренды;

4) Требование одной из сторон о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Права и обязанности арендаторов и арендодателей.

Права и обязанности по договору аренды определяются статьями 22, 40-42, 30.2 ЗК, главной 34 Гражданского кодекса.

Арендаторы земельных участков, за исключением резидентов особых экономических зон, вправе без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды, передать все права и обязанности по договору третьим лицам. Обязанным по такому договору является арендатор. Арендные права передать в залог можно только с согласия собственника земельного участка. Такое согласие не требуется, если заключен договор аренды государственных и муниципальных земельных участков сроком более 5 лет.

Арендатор так же вправе передавать земельный участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иного. При этом обязанным по договору остается арендатор.

Если договор аренды государственных или муниципальных земельных участков заключен на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его письменного уведомления. Данное право не может быть ограничено в договоре. Если заключен такой договор, то изменение условий договора без согласия арендатора не допускается, а так же расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при существенном нарушении со стороны арендатора.

Дата добавления: 2015-05-31