Вопрос 70. Понятие и состав земель населенных пунктов. Использование земель населенных пунктов. Территориальное зонирование

Земли поселений являются пространственным базисом размещения промышленных объектов, жилых и нежилых строений, сооружений, культурно-бытовых и иных объектов. Правовой режим земель поселений устанавливается различными нормативными актами как федерального, так и регионального уровня. Главное место среди них занимают Градостроительный и Земельный кодексы РФ.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Изданного определения, содержащегося в п.1 ст. 83 ЗК РФ, можно выделить два признака этой категории земель: определенное назначение (использование или предназначение для застройки и развития поселений) и наличие внешней границы (черты, отделяющей от земель другой категории).

В ходе градостроительной деятельности учитываются особенности поселений, в том числе численность жителей, научно-производственная специализация, а также значимость в системе расселения граждан и административно-территориальном устройстве страны. С учетом этого поселения Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки) и сельские (села, деревни, хутора, станицы, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные). Тип поселений влияет на содержание градостроительной документации, порядок ее разработки, согласования и утверждения.

Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам.

Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований разрабатываются на основе генеральных планов городских и сельских поселений или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов).

Проекты черты иных поселений могут разрабатываться в составе их генеральных планов. Черты городских, сельских поселений утверждаются и изменяются по общему правилу органами государственной власти субъектов Федерации.

Черта городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов: Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области.

Черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, утверждаются и изменяются Правительством РФ.

Утверждение проектов черты городских и сельских поселений не допускается без учета мнения жителей, интересы которых при этом затрагиваются.

Черта поселений может быть изменена при изменении генерального плана или иного документа, на основании которого разрабатывается проект черты поселения; предоставлении земельных участков для нужд поселения за пределами его черты; включении его в состав города и поселка.

Правовая роль определения (установления) черты поселения заключается в том, что с этого момента на выделенную территорию распространяется правовой режим земель поселений. Включение земельных участков в черту поселений не прекращает прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков.

Планировка, застройка и использование земельных ресурсов поселений осуществляются с учетом вида территориальных зон, на которые делятся земли поселений в соответствии с градостроительным регламентом. В состав земель поселений могут входить следующие территориальные зоны.

1. Жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами социального, культурно-бытового и иного назначения. Застройка жилых зон объектами нежилого назначения (стоянки автомобильного транспорта, склады и т.п.) допускается, если не требуется установление санитарно-защитных зон и их деятельность не вызывает вредного воздействия на окружающую среду (шум, загрязнение, вибрация и т.п.). Жилые зоны могут использоваться для индивидуальной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и малоэтажной жилой застройки и т.п.

1. Общественно-деловые зоны предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами. В этой зоне могут размещаться гостиницы, жилые дома.
2. В состав производственной зоны входят земельные участки, предназначенные для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
   Вокруг производственных зон, в случае необходимости, устанавливаются санитарно-защитные зоны. В этих зонах не допускаются размещение жилых домов, дошкольных образовательных и общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огородных производственных кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.
3. Зоны инженерной и транспортной инфраструктур включают земельные участки, предназначенные для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры и др., т.е. данная зона используется для размещения транспортных средств и необходимых для них инженерных сооружений.
   Перечисленные объекты являются достаточно вредными для людей, поэтому должны быть соблюдены необходимые расстояния от них до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и другие требования, предусмотренные градостроительными нормативами и правилами застройки. Если эксплуатация таких объектов оказывает прямое вредное воздействие на безопасность граждан, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.

1. Рекреационные зоны заняты городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами и используются для отдыха граждан и туризма.
   В пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Такие земельные участки используются для земель особо охраняемых территорий. Если земельный участок расположен в границах зон охраны памятников истории и культуры, но на нем находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, такой участок используется в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
   В рекреационных зонах нельзя возводить и расширять действующие промышленные, коммунальные и складские сооружения, непосредственно не связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
2. Зоны сельскохозяйственного использования заняты пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения и используются в целях сельхозпроизводства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.
   Зоны сельскохозяйственного использования являются своего рода резервными территориями для дальнейшей застройки городских и сельских поселений.
3. Зоны специального назначения выделяются для кладбищ¹, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с функционированием других видов территориальных зон городских и сельских поселений. Так, при планировании, застройке городов и других населенных пунктов обязательно должны предусматриваться санитарная очистка, обезвреживание, утилизация, складирование, экологически безопасное удаление, переработка или захоронение коммунально-бытовых отходов. Места для захоронения и складирования отходов определяются органами местного самоуправления по согласованию со специально уполномоченными на то государственными органами Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды, санитарно-эпидемиологического надзора (ст. 49, 54 Закона РФ "Об охране окружающей природной среды").

1. Зоны военных объектов предназначены для размещения войсковых частей, под военные лагеря, стрельбища, полигоны, аэродромы и других целей, связанных с нуждами обороны. На территории зон военных объектов могут располагаться и организации оборонного комплекса.

На территории городских и сельских поселений возможно выделение и иных территориальных зон. Границы территориальных зон определяются с учетом красных линий¹, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и других границ. В соответствии с п. 2 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Территории общего пользования предназначены удовлетворять общественные интересы поселения.

Правовой режим использования территориальных зон определяется градостроительными документацией (это документация о градостроительном планировании и развитии территории поселений и об их застройке) и регламентом.

Градостроительный регламент устанавливается правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетать различные виды использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и др.).

Для участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений (п. 2 ст. 85 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости подчинены градостроительным регламентом.

В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельные участки и прочно связанные с ними объекты нарушают установленный градостроительный регламент территориальных зон в случаях, если:

• виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
• их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Для ограничения прав лиц, использующих земельные участки, в предусмотренных законодательством целях ограничивается использование территорий для градостроительной деятельности в:

• зонах охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, в заповедных зонах;
• зонах особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горносанитарной) охраны;
• санитарных, защитных, санитарно-защитных зонах;
• водоохранных зонах и прибрежных защитных зонах;
• зонах санитарной охраны источников водоснабжения;
• зонах залегания полезных ископаемых;
• • иных зонах, установленных в соответствии с законодательством.

Указанные земельные участки и объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствии с градостроительным регламентом, кроме случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет использовать такие участки и объекты недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом (или срок приведения их в соответствие с этим регламентом) устанавливается органом местного самоуправления.

К землям поселений, кроме территориальных, относятся и пригородные зоны. В их состав могут включаться земли за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

Границы и правовой режим таких зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами.

В пригородных зонах выделяются:

• территории сельскохозяйственного производства;
• зоны отдыха населения;
• резервные зоны для развития города (на этих территориях строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления).

Могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами I группы, в земли иных категорий допускается на основании решения Правительства РФ.

Использование территории природной зоны города и градостроительная деятельность в ее границах осуществляются с учетом интересов жителей города и поселений, входящих в пригородную зону, а также интересов других лиц. Зонирование пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования и развития территории, части территорий субъекта Федерации, района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, которые разрабатываются вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации.

Дата добавления: 2015-05-31