С земельными участками сельскохозяйственного назначения. Особенности совершения сделок

Особенности совершения сделок

Порядок совершения сделок с земельными участками из состава кате­гории земель сельскохозяйственного назначения указан в Законе об обороте земель, который детально регулирует особенности лишь двух таких сделок: купли-продажи и аренды. Сама же возможность иност­ранцев быть субъектами права собственности на землю вызывает ряд сомнений, которые были рассмотрены Конституционным Судом РФ по запросу Мурманской областной Думы. Суд указал на отсутствие нару­шений Конституции России.

Первой особенностью купли-продажи данных земель является законода­тельное ограничение их субъектного состава, а именно возможности инос­транцев являться субъектами права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Как следует из ст.3 Закона об обороте земель, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земель­ными участками из земель данной категории только на праве аренды.

Во-вторых, согласно п.2 ст.4 Закона об обороте земель, максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые распо­ложены на территории одного муниципального района и могут нахо­диться в собственности одного гражданина и (или) одного юридичес­кого лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Данная норма получила резко критическую оценку в научной юриди­ческой литературе, поскольку указание ст.4 Закона об обороте земель на возможность лица иметь в собственности не менее (то есть только более) чем 10 процентов общей площади земель означает, что субъекты РФ могут выбрать любой размер - 50 процентов, а то и все 100 процентов земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, которые должны находится в собственности одного лица. Соответственно, три-четыре олигарха могут поделить все товарные сельскохозяйственные земли страны. Кроме того, отмечалось, что реализация данной нормы приведет к концентрации политической власти в регионах и в целом по России в одних руках, и власть станет придатком хозяина, а также то, что обезземеливание крестьян приведет к массовому оттоку населения в города и росту социальной напряженности.

В-третьих, следует выделить особенности процедуры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Они заключа­ются в том/что субъект РФ или в случаях, установленных законом субъ­екта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назна­чения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, мес­тоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с зако­ном субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажет­ся от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

При продаже земельного участка по цен, ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным правилам. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ст.8 Закона об обороте).

Отдельная процедура предусматривается в случаях проведения пуб­личных торгов (ст.5 Закона об обороте земель), которые проводятся, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель сель­скохозяйственного назначения, и это влечет за собой нарушение требо­ваний ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель. Такой земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собствен­ности на них или права собственности на доли в общей собственности на земельный участок, при этом закон не уточняет, возможно ли такое отчуждение посредством совершения безвозмездной сделки (например, по договору дарения).

В случае нарушения указанных требований, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Последний в течение месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохо­зяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах), а в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в общей собственности на земельный участок, их должен при­обрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных его законом, муниципальное образование по рыночной стоимости, сло­жившейся в данной местности.

Кроме того, проведение торгов предусмотрено в случаях предоставле­ния земельных участков в собственность (аренду) гражданам и юриди­ческим лицам из земель сельскохозяйственного назначения, находящих­ся в государственной или муниципальной собственности (ст. 10 Закона об обороте земель). В качестве исключения из данного правила п.4 дан­ной статьи предусматривает, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при усло­вии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставле­ния соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В аренду (как и в собственность) могут быть переданы только земель­ные участки, прошедщие государственный кадастровый учет, включая земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В последнем случае договор аренды такого участка заключается или с участника­ми долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления либо нотариально.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назна­чения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловлен­ной договором выкупной цены с учетом установленных ст.ст.8,10 Закона об обороте земель особенностей. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, аренды, арендатор, надлежащим образом испол­нявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначе­ния может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разре­шенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п.3 ст.9 Закона об обороте земель).

Последняя норма весьма затруднительна в применении по причине того, что разрешенное использование земельного участка предполагает его использование в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, которые для сельскохозяйственных угодий не устанав­ливаются (ч.6 ст.36 ГрадК РФ). Следовательно, учет вышеназванной зависимости невозможен в принципе. Само же появление подобной нормы обусловлено, как нам думается, некоторой непоследовательнос­тью самого ГрадК РФ (равно как и его предшественника). Так, согласно ч.5 ст.37 ГрадК РФ, решения об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования, принимаются в соответствии с федеральными законами.

С одной стороны, вполне понятно, что здесь имел в виду законодатель. Изменения параметров и видов использования сельскохозяйственных угодий осуществляется в соответствии с Законом о переводе земель из одной категории в другую. Поэтому, если земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий переходит, например, в состав катего­рии земель поселений, то градостроительным регламентом подробно определяются виды его разрешенного использования (ч.1 ст.37 ГрадК РФ). С другой стороны, исходя из сформулированного ст.1 ГрадК РФ определения градостроительного регламента очевидно, что в случае его отсутствия (неустановления) никакого разрешенного использования земельного участка не возникает.

Дата добавления: 2015-05-31