Определение доходов, приносимых недвижимостью

Ипотечно-инвестиционный анализ

Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход при 100 %-ной загрузке собственности как по времени, так и площадям без учета всех потерь и расходов до вычета эксплуатационных затрат.

ПВД = S × C_а, где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²; С_а - арендная ставка за 1 м².

Действительный валовый доход (ДВД) – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – П + ДД, где П - потери от недоиспользования площадей, ден.ед.; ДД - дополнительные доходы, д.е.

Коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости.

где	Дп	–	доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
	Тс	–	средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
	Nа	–	число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки К_{загрузки} = 1 – К_нд

Коэффициент потерь при сборе платежей (К_П): , где П_А – потери при сборе платежей

К оэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей

где	КНДП	–	коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
	Па	–	потери при сборе арендной платы; Пнд - потери от недоиспользования площадей

Чистый операционный доход (ЧОД) – доход, получаемый вычитанием из ДВД операционных расходов и резерва на замещение.

ЧОД = ДВД – ОР– РЗ, где ОР - операционные расходы, ден.ед.; РЗ - резерв на замещение, ден.ед.

Денежные поступления до уплаты налогов – годовой ЧОД за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. это денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

ДП = ЧОД – ДО, где ДО – ежегодные платежи по обслуживанию долга.

Дата добавления: 2015-06-04