Коэффициент капитализации

Правила определения расчетных коэффициентов ИИА

1. Коэффициент улучшений К_у – указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения.

, где С_зд - стоимость зданий, передаточных устройств; С_с - общая стоимость собственности.

2.Коэффициент собственного капитала К_С.К. – доходность на вложенный капитал владельца

, где СК – стоимость собственного капитала

3.Коэффициент покрытия долговых выплат

4.Мультипликатор валовых рентных платежей или валовый рентный множитель ВРМ –отношение цены покупки к валовому рентному доходу. В качестве знаменателя используют ПВД (до вычета потерь от недоиспользования), либо ДВД (за вычетом потерь от недоиспользования).

, где Ц_п – цена покупки собственности

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

, где С_н - стоимость объекта недвижимости, ден.ед.; R_о - общий коэффициент капитализации, %.

Коэффициент капитализации – это ставка, которая будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставка доходности инвестиции (капитала) – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

норма возврата капитала – погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент

Способы возмещения инвестированного капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - возмещение основной суммы осуществляется равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни.

, где п - оставшийся срой экономической жизни; R_У - ставка доходности инвестиций.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) - сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.

где F₃^n,Y - фактор фонда возмещения (SFF); Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) - ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

где Y₆ – безрисковая ставка процента.

6. Ипотечная постоянная - к оэффициент капитализации для заемного капитала.

, где ИК - сумма ипотечного кредита, ИП = F₆ = i/[1-1/(1+i)ⁿ]

, где F₃ ^n,Ym – коэффициент возврата (амортизации) ИК (фактор фонда возмещения основной суммы долга).

Коэффициент капитализации для собственного капитала , ДП - годовой денежный поток до выплаты налогов

где	d0	–	фактор изменения стоимости собственного капитала;
* = 0	–	при рекапитализации по методу Ринга;
* = Yе	–	по методу Инвуда;
* = Yб	–	по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода)
Yе	–	ставка дохода на собственный капитал,
Ym	–	ставка дохода по ипотечному кредиту.

R_о = К_ИЗ × ИП + (1 – К_ИЗ) × R_е, где К_ИЗ – коэффициент ипотечной задолженности.

7. Коэффициент ипотечной задолженности К_ИЗ – показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности.

Дата добавления: 2015-06-04