Метод инвестиционной группы. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Традиционная техника ИИА

Исходные данные

Пример использования методики ИИА в оценке недвижимости

Потенциальный валовый доход	–	100 000 у.е.
Потери при сборе платежей	–	20 %
Прочие доходы	–	0 у.е.
Операционные расходы	–	15 %
Первоначальная основная сумма ипотеки	–	400 000 у.е.
Срок полной амортизации	–	25 лет
Ставка процента	–	12 %
Ставка дисконтирования	–	15 %
Предполагаемый год продажи собственности	–	20 год
Ежегодный прирост стоимости	–	0 %
Первоначальная стоимость собственности	–	500 000 у.е.

Ежегодный ЧОД
		лет	%	Сумма
	Потенциальный валовый доход - ПВД			100 000
	Потери при сборе платежей - П		20%	20 000
	Прочие доходы - ДД
	Операционные расходы - ОР		15%	15 000
	Чистый операционный доход - ЧОД			65 000
Ожидаемые выплаты по ипотечному кредиту
		лет	%	Сумма
	Первоначальная основная сумма ипотеки - ИК			400 000
	Срок полной амортизации - п
	Ставка процента - i		12%
	Ежемесячный платеж - ДОм			4 213
	Ежегодные выплаты по обслуживанию кредита - ДО			50 555
Ежегодные денежные поступления - ДП	14 445

Текущая стоимость ежегодных денежных поступлений
			лет	%	Сумма
	Норма дохода на собственный капитал - Re
	Ставка дисконтирования			15%
	Предполагаемый год продажи собственности - t
	Фактор текущей стоимости аннуитета - F5	6,2593
	Текущая стоимость ежегодных денежных поступлений				90 418

Текущая стоимость выручки от перепродажи собственности
			лет	%	Сумма
	Ежегодный прирост стоимости - d			0%
	Первоначальная стоимость собственности - Сн				500 000
	Цена перепродажи - Цп/п				500 000
	Остаток непогашенного ипотечного долга при перепродаже			189 391
	Выручка от перепродажи - Вп/п				310 609
	Фактор реверсии капитала	0,0611
	Текущая стоимость выручки от перепродажи				18 978
Текущая стоимость собственного капитала	109 396
Текущая стоимость собственности в целом	509 396

Re	Ставка дисконта	15%
Киз	Ипотечная задолженность	80%
С	Фактор Эллвуда	0,0278
P	Доля оплаченной основной суммы	0,540
i	Ставка процента по кредиту	12%
n	Срок кредита
t	Срок перепродажи собственности
F3^Re^,^t	Фактор фонда возмещения	0,009761
ИП	Ипотечная постоянная	0,1275
dep(app)	Изменение стоимости собственности
	в год	0%
	за весь период	0%
R	Ставка капитализации дохода	12,78%
ЧОД	Чистый операционный доход	65 000
Сс	Стоимость собственности	508 687

Ипотечный кредит – ИК
доля	80%
Требуемая отдача	12%
Взвешенный коэффициент	9,60%
Собственный капитал - СК
доля	20%
требуемая отдача	15%
взвешенный коэффициент	3,00%
Коэффициент чистой инв. группы	12,60%

Корректировка по Эллвуду
Поправка 1
Срок кредита
Ставка процента по кредиту	12%
Ипотечная постоянная	0,12750
Отклонение ипотечной постоянной	0,00750
Поправка	0,600%
Поправка 2
Срок перепродажи собственности
Фактор фонда возмещения	0,00976
Оплаченная основная сумма	0,5404
Поправка	0,422%
r-коэффициент Эллвуда	12,78%
Чистый операционный доход	65 000
Оценочная стоимость	508 687

Метод инвестиционной группы
Ипотечный кредит - ИК
доля	80%
требуемая отдача	12%
взвешенный коэффициент	9,60%
Собственный капитал - СК
доля	20%
требуемая отдача	15%
взвешенный коэффициент	3,00%
Коэффициент чистой инв. группы	12,60%

Корректировка по Эллвуду
Поправка 1
Срок кредита
Ставка процента по кредиту	12%
Ипотечная постоянная	0,12750
Отклонение ипотечной постоянной	0,00750
Поправка	0,600%
Поправка 2
Срок перепродажи собственности
Фактор фонда возмещения	0,00976
Оплаченная основная сумма	0,5404
Поправка	0,422%
r-коэффициент Эллвуда	12,78%
Чистый операционный доход - ЧОД	65 000
Оценочная стоимость	508 687

Дата добавления: 2015-06-04