Дисконтированияден потоков

Доходный подход в оценке недвижимости. Виды доходов. Расчет чистого операционного дохода.

Градостроительное зонирование

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все зу и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонированию

Градостроительные регламенты не устанавливаются:

· земли лесного фонда

· земли, покрытые поверхностными водами

· земли запаса

· c/х угодья

· зу в границах особых зон

Градостроительные регламенты не распространяются:

· в границах объектов культурного наследия

· в границах территорий общего пользования

· занятые линейными объектами

· предоставленные для добычи полезных ископаемых

Иcпользования таких территорий определяется органами власти соответствующего уровня

Зу и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования и (или) соответственно предельные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких зу и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья людей,

Инвестор м/самост-но в рамках видов использвыбир тот вид, кот наиб привлекат. Без согл с чиновниками (наиб эф-ноеиспольз). Критерий – рыночнаястом-ть ЗУ.

Доходный подход основан на принципе ожидания, т.е. покупатель или инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выплат.

2 осн метода:

1. метод капитал доходов

Метод прямой капитализации, суть которого заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации.

Используется когда поток будущ дохода стабилен и равновелик. С = ЧОД/К, Т.о., для опредя стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:

1. определить ЧОД от использования объекта за первый прогнозный год;

2. рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Метод прямой капитализации – позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимость. Под стабильным доходом понимаю т доход ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течении типичного для прогнозного периода года, приведенной к текущей стоимости.

Определение ЧОД.

Это рассчитанная величина дохода, полученная от использования объекта после вычитания из двд всех расходов по экспл объекта. Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемой объекте недвижимости.

Далее определяются возможные потери от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей. Уменьшая величину потенциальной валовой выручки на потери от недоиспользования, получаем действительный валовой доход.

Из действительного валового дохода вычитаются операционные расходы и получаем чистый операционный доход. К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов, резерв на замещение предметов с коротким сроком жизни

Доход на инвест -ден сумма, кот получинестором за польз его деньгами, за риск невозврата инвест-отдача.

8. Документы территориального планирования: виды документов, их содержание, особенности утверждения.

1. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий,

2. Документы территориального планирования подразделяются на:

1) документы территориального планирования РФ;

2) документы территориального планирования субъектов РФ;

3) документы территориального планирования муниципальных образований.

3. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Дата добавления: 2015-06-28