Понятие стоимости, затрат и цены, используемые в оценке недвижимости. Рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость

Стоимость – оценка ценности конкретных товаров и услуг на конкретный момент времени.

Затраты – мера издержек необх для того, чтобы создать объект собс-ти сходный с оцениваемым. Затраты м/ отлич от той суммы, к-рый готов заплатить возможный покупатель. Но исходя из наличия равноценных объектов и активности др. покупателей эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Цена – выражена в денежной форме стоимость конкретного товара.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объектов недвижимости, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования для конкретного инвестора.

Критерий рыночной стоимости: типичная мотивация; информированность сторон; срок экспозиции; условия продажи.

Рыночная цена – сумма, яв-ся результатам переговоров между покупателем и продавцом, к-рые не обязательно хорошо информированы и свободны от давления или действовали независимо.

Виды стоимости:

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть реализован на рынке в более короткие сроки, чем требуются для нормальной продажи (например при банкротстве).

Кадастровая стоимость — стоимость, определяемая массово, в соответствии с законодательством, регулирующим такой вид оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения (как яркий пример можно привести общероссийское определение кадастровой стоимости земельных участков).

Максимальная граница ликвидац стоимости -рыночная стоимость!

5. Теория капитализации. «Капитализация» и «коэффициент капитализации». Дисконтирование и ставка дисконта.

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее эффективным образом.

Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.

капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента..

Под общим коэффициентом капитализации понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости.

Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих:

ü ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции,

ü ставки возмещения или нормы возврата инвестиций.

Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и может состоять из процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода (требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.

Дисконтирование — это приведение всех денежных потоков в будущем (потоков платежей) к единому моменту времени в настоящем. Дисконтирование является базой для расчетов стоимости денег с учетом фактора времени.

Доход на инвестиции - денежная сумма, которая получена инвестором за пользование его деньгами, за риск не возврата инвестиций, называется отдачей.

Различают два вида отдачи:

- текущая отдача - отношениедохода за определенный период к сумме инвестиций;

- конечная отдача - отношение суммы дохода за весь прогнозный период проекта к сумме инвестиций.

Ставка возмещения или норма возврата капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации объекта недвижимости. По существу - это норма окупаемости капиталовложений. Она применяется только к той доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Ставка возмещения не учитывается в ставке капитализации земельной собственности бесконечным сроком пользования

Отличие капитализации от ДДП

При капитализации -доход приводим в стоимость с учетом возврата капитала

При ДДП поток дохода приводим в текущую стоимость при помощи ставки дисконта (нет возврата капитала). Возврат считаем за последний год, еще т ам реверсия. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Метод прямой капитализации. V=I/R

Метод ДДП.

6. Градостроительный регламент зу и объектов капитального строительства: назначение, состав, особенности формирования. Роль градостроительного регламента в инвестиционной привлекательности земельного участка.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим зу, равно как всего, что находится над и под поверхностью зу и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в отношении ЗУ и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры ЗУ и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования ЗУ и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования зу и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования зу и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требования охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Дата добавления: 2015-06-28