Виды износа недвижимости, используемые в затратном подходе. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки износа

Косвенные затраты

Прямые затраты

· расходы на заработную плату рабочих, занятых на производстве строительно-монтажных работ;

· затраты на строительные материалы, изделия и конструкции; з

· затраты на эксплуатацию строительных машин, механизмов и строительного оборудования (включая заработную плату рабочих, занятых на строительных машинах).

· платежи за юридическое обслуживание;

· проценты;

· налоги;

· управление (менеджмент);

· накладные расходы

· расходы на продажу.

Износ:

1 Физический(устранимый и неустр)
2ункциональный(моральный)
3 Внешний

С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:

· - износ сооружений в процессе эксплуатации;

· - неблагоприятное воздействие окружающей среды;

· - изменения в технологии;

· - воздействие других внешних факторов.

Износ - это утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.

Существуют два подхода к оценке суммарного износа:

1. При косвенном подходе стоимость объекта, полученная в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитается из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.

2. Прямой подход - когда выполняется оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный.

три вида износа:

· Физический износ - это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любое физическое изнашивание здания).

· Функциональный износ - это вид морального износа, то есть снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо. Например, система отопления отстала от современных стандартов, или фундаменты более мощные, нежели необходимо,планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т.д.

· Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание, или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства и т.д.

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми.

Дата добавления: 2015-06-28