Метод остатка для земли

При применении метода остатка для земли должны быть известны

· доход, приносимый единым об нед-ти,

· стоимость зд и сооруж, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.

· улучшения дб сравнительно новыми или еще не построенными, в этом случае ст-ть улучшений опред с высокой точностью (затратным подходом).

· известна также экон жизнь улучшений.

Метод остатка для земли — вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности.

Этапы:

1. -опред ЧОД;

2. -опредст-ть замещения улучшений;

3. -опредкоэф капитализации для улучш (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) и зу;

4. -опредст-тьзу.

Используется следующая расчетная формула:

где VL — стоимость земельного участка; Vb — стоимость улучшений; R L — коэффициент капитализации для земельного участка; Rb —коэффициент капитализации для улучшений. NOI-ЧОД

5. Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый з уч, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчетах коэф кап-ции и доходов.

6. Если не выявлены ошибки в расчете, то можно сделать следующие выводы:

· здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, то есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить возврат инвестированного в здание капитала;

· требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более привлекательной, (предположим, для арендаторов путем корректировки ставок)

2. Метод остатка для зданий - используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Используется следующая расчетная формула:

; где VL - стоимость земли; Vb - стоимость улучшений; R L - коэффициент капитализации для земли; Rb - коэффициент капитализации для улучшений.

Если при использовании метода остатка для здания получается отрицательная величина стоимости здания, то следует:

1) внести изменения в управление объектом;

2) снести здание и заменить его другим, которое будет соответствовать варианту оптимального (наиболее эффективного) использования земли.

Помимо рассмотренных в методы остатка входят также

1. м о для собств капитала,

2. м о для заемного капитала

20. ОМС: состав, особенности формирования, функции и полномочия.

Дата добавления: 2015-06-28