Снижение (увеличение) стоимости актива

Если стоимость собственности в конце периода владения уменьшается, то коэффициент капитализации включает в себя не только доход от инвестиций, но и возмещение капитала. В этом случае капитализация только по процентной ставке приведет к завышению текущей стоимости капитала. Поэтому процентную ставку следует скорректировать с учетом процесса возврата капитала (рекапитализации).

Известны три способа возмещения инвестированной суммы.

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодноравными частями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.

Расчет производится по формуле:

2.Равномерно-аннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда)

ищем процент в строчке на год, прибавляем 9вычитаем) к ставке дисконта

Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации = фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям.

· Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, то есть доход на инвестиции.

· Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.

В случае 100%-ой амортизации капитала часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет точно до первоначальной суммы. Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.

Расчет производится по формуле (для условия предыдущего примера):

3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).

В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной.

Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой «безрисковой» процентной ставке процента.

Полученные тремя методами, коэффициенты капитализации различаются по величине.

Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому

· расчеты по рекапитализации наиболее рисковых вложений следует производить по методу Ринга,

· наименее рисковые - методу Инвуда.

Если вложенный капитал к концу прогнозного периода изнашивается частично, то имеет место частичная рекапитализация.

При частичной рекапитализации предполагается, что часть средств будет выручена от перепродажи собственности, а не за счет текущих доходов.

Норма возврата капитала в этом случае будет составлять только часть полной ставки.

R = on + of

On= ставка дисконта

Of= норма возврата капитала. Процесс возврата капитала называется рекапитализа­цией, которая проводится в зависимости от изменения стоимости собственности во времени.

Пояснения к рисунку:

Случай 1. Если стоимость объекта недвижимо­сти по сравнению с ценой его приобретения (красная ли­няя ) уменьшается, то норму возврата капитала необходимо включить в коэффициент капитализации со знаком плюс:

R_o = on + of

Случай 2. Если стоимость не меняется (голубая линяя) (за сколько купили, за столько и продали), пользуются только ставкой дисконта, т.к. прогнозируются поступления равновеликих доходов и перепродажа площадей по цене равной сумме вложенных средств: R_o =оn

Случай 3. Стоимость собственности в конце пе­риода увеличивается. В этом случае повышается стои­мость собственности при определении коэффициента капитализации, надбавка на будущий рост капитала вычи­тается из ставки процента. R_o =оn-of, V = I \ R_O

В данном случае мы делим чистый операционный доход на коэффициент капитализации для получения рыночной стоимости объекта недвижимости.

№19. Оценка недвижимости путем капитализации дохода методами физ. Остатка.

Капитализация дохода – совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать ст-ть О.Н. на основе его способности приносить доход. Базовой моделью доходного подхода явл-ся ф-ла: V=I/R.

Методы остатка используют девелоперы для своей работы

Дата добавления: 2015-06-28