Алгоритм доходного метода

Алгоритм сравнительного анализа продаж

Инвестиции в недвижимость

Для оценки объектов, не имеющих рыночной котировки, используются три группы методов:

1. Затратный,

2. Сравнительный анализ продаж,

3. Доходный.

Алгоритм затратного метода:

1. Определяется стоимость восстановления или замещения,

2. Рассчитывается износ,

3. Стоимость объекта = стоимость восстановления (замещения) – износ.

Стоимость восстановления – это стоимость возведения такого же самого объекта в действующих ценах.

Стоимость замещения – это стоимость возведения объекта, который имеет такие же функциональные характеристики, как и оцениваемый.

Методы определения стоимости восстановления:

1) По конструктивным элементам осуществляется пересчет по каждому элементу,

2) По укрупненным элементам,

3) То типовым объектам = К₁ * К₂ * К₃ * К₄, где

К₁ – стоимость 1 квадратного или кубического метра,

К₂ – это количество квадратных или кубических метров в объекте,

К₃ – индекс цен с момента возведения объекта по настоящий момент,

К₄ – налоги, которые не платили в предыдущие годы, но которые необходимо заплатить сейчас.

Износ:

1. Физический (потеря физических свойств),

2. Функциональный (недостаток или избыток каких-либо функций),

3. Внешний (связан с окружающей средой).

Износ может быть также:

· Устранимый (1 и 2 виды износа) – это тот, затраты на устранение которого меньше по сравнению с приростом в результате этого стоимости объекта,

· Неустранимый – если затраты больше по сравнению с приростом стоимости.

1. Подбираются объекты, похожие на оцениваемый, которые были недавно проданы.

2. Проверяется информация по ценам продажи.

3. Вносятся поправки в сопоставимые объекты, чтобы сделать их максимально похожими на оцениваемый.

4. Из всего ряда скорректированных цен по сопоставимым объектам определяется та цена, которая будет приниматься к расчету.

5. Рассчитывается стоимость одной единицы объекта (1квадратный метр, 1 квартира и т.д.).

6. Определяется стоимость объекта в целом.

Для того, чтобы определить, сколько стоит единица рассматриваемого объекта, используют следующие методы:

1) Моду, т.е. выбирают значение по разным сопоставимым объектам, которое встречается наиболее часто.

2) Медиана. Для ее определения ряд упорядочивается по возрастанию или убыванию, берется то значение, которое находится посередине.

3) Средняя арифметическая. Недостаток – фактически такого значения не существует у объекта, но на практике широко применяют.

4) Принимается значение стоимости у того сопоставимого объекта, который наиболее близок к оцениваемому.

Стоимость оценивается по формуле NPV при К= 0.Обязательно учитывается ориентировочная стоимость перепродажи объекта.

NPV = C₁/(1 + r)¹ + C₂/(1 + r)² + C₃/(1+r)³ … - K, где

NPV – чистая приведенная стоимость,

C_i – чистый доход от инвестиционного проекта. Равен амортизации и чистой прибыли;

r – ставка дисконтирования для доходов.

При доходном методе считают, что приобретают доход, который получат от объекта в будущем, поэтому нынешние затраты на приобретение объекта должны принести нам доходность r.

Дата добавления: 2015-07-13