Оценка стоимости объектов недвижимости. Виды стоимости и принципы оценки недвижимости

Различные предметы, блага постоянно создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей, получения выгоды от владения ими и пользования. Ценность и стоимость зависит от того, насколько этот предмет может удовлетворить потребности, от его преимуществ.

Для того чтобы проводить какие-либо операции и сделки с недвижимым имуществом необходимо знать стоимость объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях [10, 48-49]:

· операции купли-продажи или сдача в аренду;

· акционирование предприятий;

· привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

· кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

· страхование объектов недвижимости;

· кредитование под залог объектов недвижимости;

· другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [1].

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, следовательно, необходима оценка его стоимости.

Существует четыре компонента стоимости:

· Спрос на тот или иной товар на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос сегодня на рынке жилья.

· Полезность - способность имущества удовлетворять потребности человека

· Дефицитность - ограниченность предложения. При увеличении предложения определенного товара цены на данный товар как правило начинают падать.

· Возможность отчуждаемость объектов, то есть возможность передачи имущественных прав из рук в руки.

Различным целям оценки соответствуют несколько видов стоимости. Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [2].

Потребительская стоимость отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Применяются такие же материалы и строительные конструкции, такие же архитектурные решения, даже качество строительно-монтажных работ.

Инвестиционная стоимость — цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже.

Утилизационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего [3, 259].

Существует еще множество различных видов стоимости, но в целом их можно разделить на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом) [9, 112].

При определении стоимости объекта основной задачей является прогнозирование количества и продолжительности выгод от владения недвижимостью и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Рис. 1 Группы принципов оценки недвижимости [3, 261]

Принципы оценки делятся на четыре группы:

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является фундаментом любой оценки недвижимости. Он основан на определении стоимости недвижимости в случае ее использования наилучшим образом, даже если текущее использование объекта другое.

Основные принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости:

· принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, являющегося частью общей стоимости объекта недвижимости;

· принцип сбалансированности основан на том, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

· принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект или за строительство подобной недвижимости;

· принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом, то есть на привлекательности будущих преимуществ. Чем только положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимости и т.д.

Принципы, связанные с рыночной средой:

· принцип внешнего воздействия, который вызван влиянием изменяющими факторами рыночной среды;

· принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни конкретных объектов недвижимости.

· принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции;

· принцип соответствия основан на том, что использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Дата добавления: 2015-08-31