Сравнительный подход

Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [11].

Основной смысл подхода - покупатель объекта недвижимости не заплатит за него цену больше той, по которой может быть приобретен аналогичный по всем показателям объект недвижимости. Однако, найти объект-аналог крайне сложно, недвижимое имущество никогда не бывает идентичным, что требует внесения поправок к цене продажи на отличия в правовом состоянии, условиях использования, местоположении и физических характеристиках недвижимости.

При анализе аналогов объекта оценки, прежде всего, следует учитывать следующие отличия: местоположение, условия финансирования, условия сделки, дату продажи, физические и экономические характеристики объекта, способ использования и др.

Рис. 2 Общий алгоритм применения метода сравнения при оценке объектов недвижимости [3, 273]

Оценщик должен собрать максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Обязательно должны присутствовать информация о стоимости 1 м² площади объекта, дате сделки, местонахождении объекта, условиях сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми [3, 274].

Изучая сделки, оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на цену не повлияли никакие факторы. Оценщик должен проверить достоверность информации о сделке и условиях продажи.

Часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы внести поправки при анализе данных. Это и есть временные корректировки.

На основе полученных результатов вычисляется стоимость объекта недвижимости путем нахождения среднего арифметического итогов по каждому из сопоставимых объектов с помощью корректировок.

Для анализа различий и определения размера поправок используются количественные и качественные методы.

К количественным методикам относят:

· анализ парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

· В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используется, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Качественные методы включают:

· классификационный (сравнительный) анализ. Метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики;

· распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Учет этих поправок и их величины осуществляется в рамках метода сопоставления цен продаж и метода статистического анализа рынка. Основное отличие между этими методами заключается лишь в количестве объектов оценки и в масштабе выборки.

Метод сопоставления цен продаж предполагает сопоставление подобных объектов, которые характеризуются общностью местоположения и характером использования. Сам же процесс оценки стоимости состоит в приведении цен продаж подобных объектов к типичным условиям сделки и к характеристикам оцениваемой недвижимости путем внесения соответствующих поправок. Применение метода статистического анализа рынка связано с использованием математико-статистических методов, в основе которых лежит построение регрессионных моделей, позволяющих через известные данные определить неизвестные.

Существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода: сложность сбора информации о фактических ценах продаж; проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. При наличии различных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа; зависимость от стабильности рынка. Если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено; сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. Если сделок купли-продажи, сопоставимых объекту, было мало, или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки.

Дата добавления: 2015-08-31