Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода

Описание объекта оценки

Объект является нежилым встроенным помещением магазина, в жилом доме по адресу: МО, г. Долгопрудный, ул. Спортивная, 11б.

Объект недвижимости находится в собственности ООО «Анланта».

Описание жилого дома: жилой дом построен в 2008 году. Тип дома – панельный. Общая площадь: 17144 м².

Жилая площадь: 8673 м².

Нежилая площадь: 990 м².

Сообщение с Москвой осуществляется всем видами наземного транспорта (ближайшее метро «Речной вокзал» и «Алтуфьево»). В зависимости от вида транспорта время в пути составляет от 20-25 минут.

Таблица 1 «Конструктивные элементы здания»

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Бетонные ленточные	Отличное
Стены и их наружная отделка	Силикатный кирпич Красный отделочный кирпич, t=0,5	Отличное
Перегородки	Кирпичные	Отличное
Перекрытия	Железобетонные	Отличное

Для проведения оценки недвижимости был выбран сравнительный подход, так как найдена достоверная и качественная информация, это дает надежный результат.

При использовании сравнительного подхода были предприняты следующие шаги:

· сбор данных, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу;

· анализ и сравнения каждого аналога с объектом оценки по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам;

В условиях дефицита надежных данных о рыночных сделках оказывается удобным введение удельных цен на единицу ценообразующего фактора или на единицу количества физической сущности объекта. Использование таких единиц удельных характеристик, называемых единицами сравнения, хотя и не позволяет полностью исключить зависимость цены от этого фактора, но приводит к существенному ослаблению указанной зависимости и к снижению уровня погрешности метода.

В качестве единицы сравнения для объектов – аналогов выбран 1 м² общей площади.

В качестве объектов аналогов для оцениваемого объекта выбраны 2 объекта аналогичного назначения. При выборе объектов принималось во внимание: время продажи/предложения, расположение объекта (отдельно стоящее здание, строенное/пристроенное помещение), этажное расположение, площадь, благоустройство, качество и т.д.

При подборе объектов-аналогов была использована информация о фактических продажах объектов недвижимости, находящаяся в открытом доступе, так и о предложениях о продаже.

В качестве объектов-аналогов выбраны:

· нежилое помещение в ЖК «Новое Тушино», МО, Путилково д., Путилковское ш., 5, площадью 115 кв. метров.

· нежилое помещение в поселке Кратово, ул. Рябинова,5 (Егорьевское шоссе 20 км от МКАД). Площадь - 125 кв. метров.

Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемых помещений выявить не удалось, хотя были выбраны близкие аналоги, необходимо вносить корректировки на различия.

Сравнивая объект оценки с каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначается направление корректировки, которая могла бы привести цену аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования аналогов по направлению корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемых помещений. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена (стрелка вниз), и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена (стрелка вверх).

Таблица 2 «Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога»

Конструктивные элементы	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2
1.Физические характеристики
1.1 Характеристика здания.	Нежилое помещение в жилом доме	Нежилое помещение в жилищном комплексе	Отдельное здание
1.2 Стены и перегородки	кирпич	кирпич	кирпич
1.3 Внутренняя отделка	простая	простая	-
1.4 Площадь.	125кв.м.	115 кв.м.	125 кв.м.
2.Качество прав
2.1 Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности
2.2 обременения права	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
3.1. Близость к центрам деловой и социальной	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой
3.2. Доступность объекта (транспортная и пешеходная), состояние подъездных дорог.	20-25 минут от метро «Речной вокзал» и от метро «Алтуфьево»	Около 25 минут	1 час из Москвы
3.3. Качество среды (экология).	Удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Техническое состояние здания	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
Конструктивные элементы	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2
4. Характеристика здания.	Нежилое помещение в жилом доме	Нежилое помещение в жилищном комплексе	Отдельное здание
Итоговая корректировка;	-	v	^

Теперь, согласно выбранной технике качественного сравнения цен, необходимо упорядочить аналоги в соответствии с суммарными корректировками. После ранжирования объектов-аналогов по направлению корректировок получаем интервал, в котором должна находиться величина рыночной стоимости за 1 кв. м. площади оцениваемых помещений.

Таблица 3 «Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок»

Объект - аналог	Цена за 1 кв. метр	Направление корректировки
Объект – аналог 1		v
Объект оценки	50710 - 66300	-
Объект – аналог 2		^

В соответствии с примененной техникой качественного сравнения цен получаем, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади оцениваемых помещений находится в диапазоне 50710 - 66300 руб. Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости, полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (76000+50710)/2= 63355 руб.

Теперь, умножая рыночную стоимость 1 кв. метра на общую площадь оцениваемых помещений, можно рассчитать рыночную стоимость оцениваемых помещений: 63355 х 125 = 7919375 рублей.

Таким образом, стоимость оцениваемых помещений, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет 7919375 рублей.

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, принципы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Во третьей главе проведена оценка объекта недвижимости с сравнительным подходом.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на составляет округленно 7919375 рублей.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс РФ. Часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994, действующая редакция от 06.04.2015), п.1, ст.30

2. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

3. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2013. -304 с.

4. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2007. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»).

5. Грибовский С. «Экономико-математические модели оценки недвижимости» Финансы и кредит. – 2005. – 258 с.

6. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности. Финансовый бизнес. – 2010 г.–169 с.

7. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. Финансы и статистика, 2005 г. – 496 с.

8. Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С. Оценка недвижимости: Учебник. изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. – 480 с.

9. Косорукова И.В. Основы оценочной деятельности - Учебное пособие, 2012 Изд: «Московская финансово-промышленная академия»;

10. Крутик А. Б., Горенбургов М. А. Экономика недвижимости. – М.: Лань, 2008. - 297 с.

11. Таранец О.Н. Экономика и оценка недвижимости - Конспект лекций - Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2007- 180 с.

12. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. – 463 с.

13. Швандар В. А. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.

Дата добавления: 2015-08-31