Проблемы оценки собственности

При проведении оценки недвижимого имущества часто возникают трудности.

Первая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Эксперты, работающие независимо друг от друга, дадут разные оценки стоимости одной и той же недвижимости. Для того чтобы это изменить, необходимо заменить точечную оценку стоимости интервальной, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. [5, 124]

Другая проблема - выбор весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый оценщик принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки. [6, 58-59]

Одна из самых значимых проблем – достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе.

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а соответственно, и точности определения ее величины. В европейских странах подобная информация является открытой и доступной, и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежных странах не возникает.

Проблема низкого качества оценки недвижимости является следствием того, что оценочной деятельностью не всегда занимаются профессионалы (хотя они могут называть себя как угодно). В результате заказчик (владелец недвижимости) может потерять на оценке довольно существенную сумму денег.

Также проблемой является выбор ставки капитализации и дисконтирования.

Существует несколько рекомендаций по выбору ставки: [6, 27-28]

· Стоимость ссуды (стоимость капитала) – для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг).

· Средняя маржинальная стоимость собственных финансов – для предприятий, акции которых котируются на рынке. На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.

· Плановые нормы.

· Норма ссудного процента (политэкономическое понятие, связанное с национальным доходом (НД) и внутренним национальным продуктом (ВНП)).

· Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).

· Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.

Множество практических приемов выбора ставки с одинаковой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора.

Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций — как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Глава 2. Основные подходы к оценке недвижимого имущества

Существует три общепринятых подхода оценки недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры, но также есть и сходства к оценке объектов собственности.

Подходы к оценке отражают общие способы определения стоимости недвижимого имущества - наиболее вероятной суммы, за которую на дату оценки достигается соглашение относительно смены собственника, условий собственности или условий использования собственности.

Дата добавления: 2015-08-31