Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов.

В основе подхода лежит принцип замещения, в котором сказано, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Важным и сложным моментом затратного подхода является определение износа.

Фактически, затратный подход устанавливает верхнюю границу того, что обычно платил бы рынок за недвижимость, если бы она была новой. Поэтому, чтобы приблизиться к рыночной стоимости существующей недвижимости, которая уже накопила износ, необходимо внести поправки на ее физическое, функциональное и экономическое обесценение, что может в силу некорректности их расчетов сказаться на окончательном результате.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости минус накопленный износ.

Оценка недвижимости ЗП проводится в несколько этапов [7,254]:

· расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;

· расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений;

· расчет накопленного износа (физический износ, моральный износ, внешний износ);

· расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа;

· определение итоговой стоимости недвижимости.

Затратный подход предусматривает 3 метода оценки стоимости недвижимости:

Метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе

использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов;

Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его отдельных элементов. В данном методе используются данные о стоимости различных элементов здания, то есть поэлементные затраты;

Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

После расчета затрат на возможное новое строительство объекта приступают к определению накопленного износа.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

· сравнения продаж;

· эффективного возраста;

· разбиения на виды износа.

Существует три вида износа недвижимости: физический, моральный (функциональный) и внешний.

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате его физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Моральный износ - износ из за несоответствия современным требованиям, предъявляемым подобным объектам.

Внешний износ - износ в результате изменений внешних экономических факторов.

Физический износ объектов недвижимости имеет место как в процессе их старения, так и под влиянием внешних условий. Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, а также в утрате элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств.

Помимо физического износа объект недвижимости подвергается и моральному износу. При этом моральный износ имеет 2 формы: первая связана со снижением стоимости возведения аналогичных зданий, то есть это относительное уменьшение величины первоначальной стоимости зданий по сравнению с современной стоимостью их воспроизводства; вторая форма определяет устаревание здания или его элементов по отношению к современным, архитектурным, объемно-планировочным, конструктивно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. В результате этого жилые здания и помещения еще задолго до наступления из полного физического снашивания функционально устаревают, так как не отвечают изменившимся требованиям к качеству, благоустройству и комфортности жилищ [3, 287].

Внешний износ можно определять потерями дохода из за внешних факторов (общего упадка района, местоположения, строения; большого транспортного потока внутри жилого квартала; расположения жилого объекта в центре деловой части города или в густонаселенном районе).

Итак, с течением времени, вследствие каких-либо причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Затратный подход хорошо использовать при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования.

Затратный подход наиболее надежен:

· При оценке новых объектов;

· При оценке общественно - государственных и специальных объектов, т к они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

· При оценке объектов на малоактивных рынках (например: уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ из оценки на основе затрат);

· При оценке для целей страхования и налогообложения;

· При оценке объектов специального назначения;

· При оценке объектов, сведения о продаже которых на рынке отсутствуют;

Основные недостатки:

· Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости

· Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений

· Проблематичность оценки земельных участков России

· Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, т к в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.

Дата добавления: 2015-08-31