Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Определение факторов наиболее эффективного использования

Таблица 2

Факторы	Гаражный бокс	Складское помещения	Торговые помещения
Потенциал местоположения	+	-	-
Рыночный спрос	+	+	-
Законодательная разрешенность	+	-	-
Физическая возможность	+	+	-
Финансовая оправданность	+	-	-
Максимальная эффективность	+	-	-
Итого

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке производственной недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемых объектов, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения, будет текущее использование в качестве гаражного бокса.

Таблица 3

Критерий НЭИ	Варианты использования	Примечание
продолжение использования	реконструкция	снос
Юридическая допустимость	+	+	+	нет ограничений
Физическая возможность	+	+	+	нет ограничений
Экономическая оправданность	+	-	-	Год постройки объекта нежилого назначения, расположенного на оцениваемом земельном участке, 1984 г., то есть в настоящее время (на дату оценки), здание «отработало» 31 год. Нормативный срок службы аналогичных зданий в условиях нормальной эксплуатации составляет 150 лет. Из изложенного следует, что здание находятся в средней стадии своей физической жизни. Критерием оценки технического состояния зданий в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе домов при реконструкции и застройке городов», утвержденному Госстроем СССР, составляет 70%. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Физический износ оцениваемого здания 1984 года постройки составляет 31% (на основе метода срока жизни). Исходя из анализа НЭИ, необходимости в перепрофилировании объекта для иного целевого использования помещений нет. Учитывая конструктивные решения объекта и техническое состояние здания, для дальнейшей их эксплуатации необходимости в проведении работ по их реконструкции нет. Снос и реконструкция не целесообразны.
Максимальная продуктив-ность	+	-	-	Улучшение земельного участка (объекта оценки) удовлетворяет своему функциональному назначению и востребованы рынком. Функциональное назначение оцениваемого объекта приведет к получению максимального дохода от владения недвижимостью.

Анализ эффективности объекта при использовании в качестве складского

помещения.

Склад - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения поступивших товаров, где выполняются работы по приемке, подсортировке, хранению, фасовке, отпуску товаров.

- Складские помещения, офис и демонстрационный зал располагаютсяв одном помещении. Этим вариантом пользуются обычно средние по размеру предприятия. Для их работы и объема товарооборота не требуется больших площадей, поэтому такие площади могут быть и в самом городе. Этот вариант является более экономичным, так как:

§ покупатель не несет дополнительных транспортных расходов для переезда;

§ упрощается документооборот, поскольку нет необходимости выписывать дополнительные накладные;

§ легче управлять товарными запасами и их пополнением на

§ складах;

§ сокращается время ожидания на выполнение заказа;

§ сам продавец несет меньше расходов на обслуживание, так как у него одно помещение (а не несколько).

- Складские помещения территориально удалены от демонстрационного зала и офиса (для крупных предприятий).

- Складские помещения находятся, как правило, за пределами города, так как они требуют специальных помещений, большей площади, подъездных путей, потока транспорта и т.п. Кроме того, въезд грузовому транспорту в центр города запрещен, и это может сказаться на возможности доставки и отгрузки больших партий товара. Поэтому офис и демонстрационный зал обычно находятся в центре города, а склады — на окраине, хотя это не всегда удобно.

В данном случае объект будет неэффективен, т.к. складские помещения – это в основном ангары, которые находятся в промышленной зоне и они не имеют никакой архитектурной привлекательности.Также объект обладает слишком малой площадью для склада.

Анализ эффективности объекта при использовании в качестве торгового помещения.

Торговое помещение - это имущественный комплекс, который занимает отдельное здание или который размещен в специально предназначенном и оборудованном для торговли сооружении, где предприятие осуществляет деятельность по реализации товара

От торговых возможностей напрямую зависит стоимость магазинов. Определяется это, как правило, их местоположением. Поскольку решающее значение на стоимость магазина оказывает его местоположение, то данный фактор должен быть очень тщательно исследован.

Помимо местоположения на стоимость магазина оказывают влияние и некоторые другие факторы, такие как тип фронтальной части магазина, наличие или отсутствие двора, а также наличие доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части магазина, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние помещений и др.

Использование объекта в качестве торгового помещения невозможно, так как данное использование противоречит законодательству. В связи с большой отдаленностью от улиц такой торговый объект не будет пользоваться спросом.

В результате проведенного анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта выводы по критериям физической возможности, юридической допустимости и финансовой осуществимости аналогичны, как в случае использования земли как незастроенной (без улучшений), так и застроенной (с улучшениями), оценщик пришел к выводу, что в данном случае в данном районе наиболее эффективное использование объекта оценки возможно в дальнейшем в качестве помещения свободного назначения (офисно-производственного объекта).

С точки зрения максимальной продуктивности, использование объекта в текущем состоянии наиболее целесообразно, так как исходя из принципа максимальной продуктивности – существующее функциональное использование оцениваемого объекта приводит к получению максимального дохода от владения недвижимостью. Учитывая то, что объемно-планировочные и конструктивные решения здания отвечают современным требованиям, на дату оценки рационально использование объекта в его текущем состоянии.

Вывод: Целью оценки является определение стоимости объекта в его текущем состоянии с учетом его НЭИ. На основании проведенного анализа НЭИ, был сделан вывод, что в данном случае необходимо определить рыночную стоимость оцениваемого объекта в соответствии с его текущим фактическим использованием.

Вывод по 2 разделу

Основные моменты 2 главы- это анализ рынка недвижимости показанный с целью выяснения ситуации данного сегмента на рынке недвижимости.Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки необходим для определения вида использования объекта оценки,соответствующего параметрам анализа НЭИ: Юридическая допустимость,физическая возможность,экономическая оправданность,максимальная продуктивность,потенциал местоположения,рыночный спрос,финансовая оправданность.Всем этим качествам соответствует использование объекта оценки по существующему назначению – в качестве гаражного бокса.

РАЗДЕЛ 3. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Дата добавления: 2015-07-13