Оценка недвижимости: базовые понятия, правовые основы, методы

В практике оценки недвижимость – это строения (здания, сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими объектами, так и отдельно. При определении себестоимости недвижимости в этом случае учитывается не только экономическое понятие недвижимости, но и юридический аспект дела - право собственника на владение, пользование и распоряжение данным объектом, оценка и изменение каждого из этих прав, так как они по-разному влияют на стоимость недвижимости. Теория оценки базируется на понятиях: Стоимость – деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой либо предмет или объект, или мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость. Цена – исторический факт, отражающий, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках; используется для обозначения запрашиваемой продавцом цены. Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект, сходный со сравниваемым.

виды стоимости:

1.-Стоимость в использовании (субъективная) – отражает намерения владельца, арендатора. К ней относятся следующие виды стоимости и недвижимости:

- инвестиционная - основанная на инвестиционных требованиях инвестора, т.е. это стоимость для конкретного лица, а не стоимость на рынке;

- балансовая – стоимость имущества, которое числится на балансе у организации;

- стоимость для целей налогообложения – стоимость имущества, устанавливаемая в соответствии с существующими нормативными документами, на основе которых определяется налогооблагаемая база по налогу на имущество.

2.Стоимость обмена (объективный характер) – служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупка, продажа, передача в залог, под кредит, сдача в аренду. К стоимости обмена относят: «Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие располагают информацией, действуют разумно, а на величине цены не отражаются чрезвычайные обстоятельства». Страховая стоимость – стоимость воспроизводства или замещения объекта, подверженного определенному риску уничтожения (разрушения). Ликвидационная стоимость – цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи. Стоимость недвижимости подвержена влиянию факторов: спрос и предложение аналогичных объектов; настоящая и будущая прибыль, приносимая данным объектом недвижимости; состояние окружающей среды; затраты на создание подобных объектов. Задачей оценки недвижимости является определение оценочной стоимости объекта, необходимой для принятия конкретных управленческих решений. В проведении оценки заинтересованы: гос-во, инвесторы, кредиторы. Цели оценки:

- повышения эффективности управления организацией;

- купля-продажа ценных бумаг организации на фондовом рынке (инвестиционное решение);

- купли-продажи самой организации или ее части;

- установление доли совладельцев в случае расторжения договора, смерти одного из учредителей;

- реконструкции организации, ее ликвидации, слияния и поглощения, расчетов с акционерами;

- разработки плана развития организации, оценки будущих доходов и т.п.;

- получение кредита под залог; - страхования; - передача в аренду; - определения налогооблагаемой базы;

Процесс оценки базируется на принципах, которые можно объединить в группы:

1) основанные на представлениях собеседника;

2) связанные с эксплуатацией собственности;

3) обусловленные действием рыночной среды.

Первые две группы – связанны с определением стоимости использования, 3-я – стоимости обмена.

Определение стоимости использования основано на принципах:

1. Принцип полезности – чем больше конкретный объект недвижимости удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость.

2. Принцип замещения. Максимальная стоимость организации определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

3. Принцип ожидания или предвидения – дает возможность оценивать прогнозные будущие выгоды, чистую отдачу от функционирования объекта или ожидаемую выручку от перепродажи.

Определение стоимости обмена базируется на принципах.

1. Спроса и предложения. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие спроса и предложения формирует цены на недвижимость.

2. Изменения. Стоимость объектов недвижимости не остается постоянной, а меняется с течением времени. В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменения.

3. Соответствия – степень, в которой архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечает потребностям и ожиданиям рынка.

4. Конкуренции. Прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, обостряется конкуренция, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Принципы, являющиеся общими для всех видов стоимости недвижимости:

1) вклада - включение любого дополнительного актива в систему организации целесообразно, если прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива; 2) остаточной продуктивности (по земельным участкам) – определяется как чистый доход после погашения расходов на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капиталов; 3) предельной производительности - увеличение отдачи от вкладываемых в недвижимость производственных ресурсов; 4) наилучшего и наиболее эффективного использования - разумный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки 5) сбалансированности - любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли 6)экономической величины; 7)экономического разделения.

Процесс оценки недвижимости поэтапно: Определение задачи оценки; цель оценки; дата оценки; вид стоимости; юридическая характеристика объекта оценки, имущественные права; ограничительные условия à Предварительный осмотр и составления плана оценки àСбор и анализ информации à Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) à Оценка земельного участка à Оценка объекта недвижимости одним из выбранных методов: рыночным, затратным, капитализации дохода à Согласование и корректировка результатов à Подготовка отчетов по оценке.

Методы оценки недвижимости:

1.Затратный метод применим для оценки объектов специального назначения или нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли в целях страхования. Сущность метода: стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства и строительства на нем оцениваемого объекта недвижимости. Недостатки затратного метода:

- Не отражает стоимости прогнозируемых доходов;

- Не позволяет с точностью определить износ, особенно если объекту больше 10 лет;

- Не учитывает вариант наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

- При оценке зданий не учитывает стоимость земельного участка, а учитывает стоимость активов, в результате балансовая стоимость объекта не соответствует рыночной.

2. Метод капитализации доходов (доходный метод) – этот метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).

3. 3. Метод сравнительного анализа продаж. Необходимые данные: физические характеристики, время продажи, местоположение, условие продажи, финансирование.

Дата добавления: 2015-08-31