Определение внешнего устаревания

Внешнее устаревание – это потеря стоимости актива, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Экономическое устаревание отражает потерю стоимости в результате уменьшения полезности и привлекательности, вызванную факторами, находящимися вне пределов оцениваемого объекта. В рамках настоящего отчета внешнее устаревание объекта оценки не выявлено.

Метод расчета по цене однородного объекта:

При расчете стоимости по данному методу для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции, техническим характеристикам.

Пример расчета стоимости Термопластавтомат DEMAG 100-275 NCIIIP в рамках затратного подхода

В соответствии со стоимостью предложения организации, занимающейся реализацией производственного оборудования, а именно термоплатавтоматами, идентичными оцениваемому, по состоянию на дату проведения оценки цена предложения аналогичного ТПА составила 30848 долларов США (с учетом НДС). Учитывая большую волатильность на валютном рынке, Оценщиком на основании сделанного допущения принято решение принять курс доллара на дату оценки исходя из средних значений и тенденций рынка на уровне 65 руб. за 1 доллар США. Итоговая первоначальная стоимость для расчета в рамках затратного подхода составит 30848 * 65 = 2005120 рублей (с учетом НДС).

ФизИ метод срока жизни = Эффективный возраст ЭВ (на дату оценки) 23 года / Срок экономической жизни СЭЖ (10 лет гарантийного рабочего состояния) = 23 / 10 * 100% = 230%.

ФизИ метод укрупненной оценки технического состояния (при равновесомых мнениях экспертов) = физическое состояние – «удовлетворительное» = (Э1+Э2+Э3) / 3 = (60%+60%+60%)/3 = 60,00 %.

Совокупный физический износ ФИЗ составит: 230% * 0 (вес) + 60% * 1 (вес) = 60%.

ФункцУ: оценка состояния по функциональному устареванию примается как «удовлетворительное» = значение устаревания в соответствии с таблицей 17 примается на уровне 20% (Коэффициент Функционального устаревания КФУ = 1-20%/100% = 0,8).

ВнешУ = внешнее устаревание отсутствует, поэтому значение составит = 0 %.

Коэффициент накопленного износа НИЗ = (100 % – 60,00%) * (100% – 20%) * (100% – 0%) / 100% = 0,32

Стоимость с использованием затратного подхода составит:

Объект оценки	Стоимость аналога с НДС, руб.	Дополнительные затраты, руб.	Коэффициент накопленного износа	Стоимость по затратному подходу, руб. с НДС округленно
Термопластавтомат DEMAG 100-275 NCIIIP		-	0,32	642 000р.

· - для стоимости предложений аналогов в валюте Евро курс принят на основании допущения на уровне 78 руб./евро.

· Линия Homag - Holzma 0-240-04-3404 – 68500 евро * 78 руб. = 5 343 000 руб. с НДС;

· Станок Homag 0-201-47-2047 – 218000 евро *78 руб. = 17 004 000 руб. с НДС.

·

Таблица 18. Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.

№ п/п	Наименование	ПВС, руб.	Год	ЭВ	СЭЖ	Износ1, %	вес	Э1	Э2	Э3	Износ 2, %	вес	ФИЗ%	К ФУизн	Фуизн%	К Визн	НИЗ	Стоимость по затратному подходу, руб.
	Автомат правильно-отрезной мод.И6118 с 3-х метр, прием. Устройстов	400 000р.					0,1					0,9	71,0	0,8			0,23	93 000р.
	компрессор винтовой SOL015	416 640р.					0,1					0,9	72,0	0,8			0,22	93 000р.
	Компрессор винтовой SOL015 с регулировкой оборотов	416 640р.					0,1					0,9	54,0	0,8			0,37	153 000р.
	Компрессор винтовой SOL016	501 760р.					0,1				76,7	0,9	69,0	0,7			0,22	109 000р.
	Компрессор винтовой SOL016 с частотным регулированием	501 760р.					0,1					0,9	54,0	0,7			0,32	162 000р.
	Линия Homag - Holzma 0-240-04-3404	5 343 000р.					0,1					0,9	45,0	0,9			0,50	2 645 000р.
	Линия автоматическая холодного профилирования	24 210 000р.									43,3		43,3	0,85			0,48	11 661 000р.
	Приточно-вытяжная вентиляционная система	381 000р.					0,1					0,9	36,0	0,5			0,32	123 000р.
	Станок Homag 0-201-47-2047	17 004 000р.					0,1					0,9	36,0	0,9			0,58	9 794 000р.
	Термопластавтомат DEMAG 100-275 NCIIIP	2 005 120р.											60,0	0,8			0,32	642 000р.
	Термопластавтомат DEMAG 55 NCCP	1 187 500р.											65,0	0,7			0,25	291 000р.
	Термопластавтомат KuAsy 170/55-40	1 187 500р.											80,0	0,4			0,08	95 000р.
	Термопластавтомат KuAsy 170/55-1-40	1 187 500р.											80,0	0,4			0,08	95 000р.
	Термопластавтомат KuAsy 170/55-11 SR-40	1 187 500р.											80,0	0,4			0,08	95 000р.
	ФЦ-12000 РК комплектация 4, 2260 об/мин (полиэстер)	370 000р.					0,1					0,9	54,0	0,8			0,37	136 000р.
	ФЦ-8000 комплектация 4 (полиэстер)	300 800р.					0,1					0,9	63,0	0,8			0,30	89 000р.
ИТОГО:	26 276 000р

Примечание: Все расчеты и округления в таблицах отчета выполнены в программе Microsoft Excel

6.2. Определение рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход применяется (Ст. 22 ФСО-1), когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход основан на анализе рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов на дату оценки, которые сходны с оцениваемым объектом. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость объектов, которая имеет объекты – заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта – заместителя».

Сравнительный подход применим в том случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов.

Проведя мониторинг рынка оборудования, идентичного объекту оценки на момент оценки, Оценщик выявил тот факт, что вторичный рынок дынного вида объекта оценки не развит и не представлен предложениями по продаже. На каждую единицу объекта оценки на рынке невозможно найти предложения о продаже аналогичного по маркам, моделям, исполнении из-за отсутствия информации о таких предложениях. Учитывая данный факт, Оценщиком принято решение о невозможности применения сравнительного подхода к расчету стоимости объета оценки.

Обоснование отказа от использования сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости части оцениваемых единиц оборудования:

· Оцениваемые объекты являются активом, товарно-материальной ценностью предприятия, имеющие узкое функциональное назначение. Такие объекты создаются под определенную технологическую операцию, назначение и имеют однонаправленное функциональное применение и использование. Оценщику не представляется возможным найти аналоги, предлагаемые к продаже на открытом вторичном рынке, необходимые для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

§ Отсутствует информация о вторичном рынке продаж такого имущества, потому что узкая функциональная применяемость данных объектов влечет в основном полную выработку ресурса данного актива в процессе своей эксплуатации и таким образом по завершению срока жизни сдается в утиль. Таким образом, при отсутствии должной информации, Оценщиком принято решение об отказе от использования сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости части объекта оценки.

Сравнительный подход основан на анализе рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов на дату оценки, которые сходны с оцениваемым объектом. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость объектов, которая имеет объекты – заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта – заместителя».

Сравнительный подход применим в том случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов.

В общем случае стоимость оборудование определяют по формуле:

где:

Ц_ан - цена объекта-аналога на момент продажи;

К_мо - коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки;

К_о,ан- коэффициент учитывающий разницу между состоянием оцениваемого объекта и состояния объекта аналога;

К₁, К₂,...К_m - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров, у оцениваемого объекта и аналога;

Ц_до - стоимость дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты. Эта цена берется на момент оценки.

Для расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом использовались данные, публикуемые в сети Интернет.

В качестве сравниваемых объектов аналогов подобрано имущество тех же марок и/или схожих по техническим характеристикам. Данные по предложениям приведены на дату оценки, следовательно, коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки не учитываем.

Источники информации стоимости объектов аналогов, использумые в расчетах сравнительным подходом:

- www.metaprom.ru

- www.prostanki.com

- www.propartner.ru

- www.hoechsmann.com

- www.oborudovaniederevo.ru

- www.drevboard.ru

- www.avito.ru

Копии принт-скринов страниц интернет сайтов указаны в приложении к настоящему отчету.

Дата добавления: 2017-01-13