Определение корректировки на физическое состояние

Обоснование выбора аналогов

При обосновании выбора объектов-аналогов, оценщики исходили из их конструктивной схожести, и технических характеристик и возраста объекта оценки и объектов-аналогов.

Корректировка на уторговывание (К_уторг).

Вторичный рынок движимого имущества имеет ряд специфических черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли-продажи. В соответствии с аналитическими заключениями стандартные скидки составляют от 0% до 20%.

Оценщик полагает, что для данного вида оцениваемых активов корректировка на уторговывание может составить -5%.

Основными факторами, влияющими на величину данной корректировки, являются: физический износ, комплектация (модификация) и год выпуска.

Основным фактором при исчислении данной корректировки является отличие выбранных сопоставимых объектов от объекта оценки как по состоянию, вызванного имеющимися износами, так и по модификации и году выпуска.

Корректировка на физическое состояние определяется на основании сравнения величин физического износа объекта оценки и сопоставимого объекта.

Сопоставимому объекту на основании экспертной шкалы для определения износа присваивается величина физического износа. Для объекта оценки величина физического износа определена в рамках затратного подхода. Таким образом, величина корректировки на физическое состояние определялась путем приведения степени износа сопоставимых объектов к степени износа объекта оценки по следующей формуле:

Кфиз.сост. = (1 – Ио/100) / (1 – Ис/100), где

Ио – износ объекта оценки, %,

Ис – износ сопоставимого объекта, %.

Корректировка на год выпуска определяется на основании срока эксплуатации объекта оценки и сопоставимого объекта. Чем больше срок эксплуатации сравниваемых объектов, тем менее значительно фактор срока эксплуатации влияет на стоимость. Наибольшего значения корректировка по году выпуска может достигать при сроке эксплуатации сравниваемых объектов не более 5-7 лет. При большем сроке эксплуатации фактор года выпуска теряет свою актуальность, и большее значение придается другим факторам, в частности техническому состоянию и комплектации. Проводя мониторинг вторичного рынка оборудования, и основываясь на накопленном опыте, Оценщик пришел к следующему выводу:

- При сроке эксплуатации сравниваемых объектов (объект оценки и сопоставимый объект) не более 5-7 лет величина корректировки на год выпуска может принимать значение в пределах 0-10 % за каждый год;

- При сроке эксплуатации сравниваемых объектов более 7 лет величина корректировки на год выпуска может принимать значение в пределах 0-5 % за каждый год.

- В отдельных случаях при значительно большем сроке эксплуатации (более 15-20 лет) корректировка на год выпуска может не применяться.

Пример расчета стоимости Термопластавтомат KuAsy 170/55-40 с помощью методов сравнительного подхода:

Характеризующие параметры	Оцениваемый объект	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3
Описание	Состояние неудовлетворительное	Состояние удовлетворительное	Состояние условно пригодное	Состояние удовлетворительное
Процент физического износа	80%	60%	75%	60%
Стоимость предложения с НДС	Х	90000 руб.	70000 руб.	100000 руб.
Корректировка на уторговывание	Х	0,95	0,95	0,95
Корректировка на физическое состояние	Х	= (1-80%/100%) / (1-60%/100%) = 0,50	= (1-80%/100%) / (1-75%/100%) = 0,80	= (1-80%/100%) / (1-60%/100%) = 0,50
Корректировка на комплектацию	Х	1,0	1,0	1,0
Корректировка на год выпуска	Х	1,0	1,0	1,0
Скорректрованная стоимость, руб.	Х	42750р.	53200р.	47500р.
Вес аналога	Х	0,33	0,33	0,33
Средневзвешенная стоимость	47300 руб.

Таблица 19. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

№ п/п	Наименование	Аналог1	Физн	Кторг	сост	компл	год	Итог	вес	Аналог2	Физн	Кторг	сост	компл	год	Итог	вес	Аналог2	Физн	Кторг	сост	компл	год	Итог	вес	Стоимость по сравнительному подходу за единицу, руб.
1.	Линия Homag - Holzma 0-240-04-3404	2 870 400р.		0,95	0,92	1,00	1,0		1,00																	2 015 300р.
2.	Линия автоматическая холодного профилирования	10 523 400р.		0,95	0,94	1,00	1,0		1,00																	6 650 900р.
3.	Станок Homag 0-201-47-2047	11 700 000р.		0,95	0,85	1,00	1,0		1,00																	9 338 100р.
4.	Термопластавтомат DEMAG 100-275 NCIIIP	684 250р.		0,95	0,89	1,00	1,0		1,00																	570 600р.
5.	Термопластавтомат DEMAG 55 NCCP	250 000р.		0,95	0,64	1,00	1,0		1,00																	141 100р.
6.	Термопластавтомат KuAsy 170/55-40	90 000р.		0,95	0,50	1,00	1,0		0,33	70 000р.		0,95	0,80	1,00	1,0		0,33	100 000р.		0,95	0,50	1,00	1,0		0,33	47 300р.
7.	Термопластавтомат KuAsy 170/55-1-40	90 000р.		0,95	0,50	1,00	1,0		0,33	70 000р.		0,95	0,80	1,00	1,0		0,33	100 000р.		0,95	0,50	1,00	1,0		0,33	47 300р.
8.	Термопластавтомат KuAsy 170/55-11 SR-40	90 000р.		0,95	0,50	1,00	1,0		0,33	70 000р.		0,95	0,80	1,00	1,0		0,33	100 000р.		0,95	0,50	1,00	1,0		0,33	47 300р.
ИТОГО:	22 297 000

Примечание: Все расчеты и округления в таблицах отчета выполнены в программе Microsoft Excel

6.3. Определение рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом.

Подход основан на принципе замещения и принципе ожидания. Оценка по доходу основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. Потенциальный инвестор приобретает имущество, способное приносить доход, за текущую цену взамен на возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи.

Применительно к оценке по доходности принцип замещения гласит: «никто не вложит в актив больше, чем та сумма денег, на которую можно получать другим способом поток чистого дохода, удовлетворяющий инвестора в аспектах количества, качества и длительности получения».

Принцип ожидания – цены отражают предвидение будущих преимуществ. Заключая сделку, продавец за определенную сумму денег отчуждает от себя возможность получения в будущем доходов и преимуществ, обусловленных владением и управлением собственностью. Покупатель, наоборот, выплачивая некоторую денежную сумму сегодня, приобретает права на будущие доходы.

Обоснование отказа от использования доходного подхода при расчете рыночной стоимости оцениваемого оборудования:

§ Оцениваемые объекты являются частью активов предприятия и способен приносить доход лишь в совокупности с другой частью имущественного комплекса. Оценщику не представляется возможным с достаточной степенью точности спрогнозировать денежный поток, генерируемый оцениваемым движимым имуществом, необходимый для определения стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода.

§ Отсутствует информация о рынке сдачи в аренду аналогичных активов, чтобы сформировать денежный поток. Рынок аренды имущества носит частный характер, где арендные ставки оговариваются между заинтересованными сторонами непосредственно при заключении договора аренды.

§ Рынок продажи объектов подобного назначения достаточно развит и позволяет рассчитать стоимость объекта оценки исходя из сравнения рыночных цен на аналогичные объекты (в рамках сравнительного подхода).

6.4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки (ст. 24, ФСО-1) при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

При расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки Оценщик принимает во внимание следующие факторы:

Спрос – это одновременно и желание обладать объектом, и возможность заплатить за него.

Полезность – способность удовлетворять нужды и потребности людей. Это скорее относительное, или сравнительное понятие, нежели абсолютная характеристика. Обычно, чем больше потребностей способен удовлетворить объект, тем он более полезен, и тем большим будет спрос на него. Полезность собственности для конкретного предприятия может отличаться от ее полезности с точки зрения рынка или определенной отрасли.

Дефицит – является ограничением имеющегося предложения любых товаров и услуг в зависимости от спроса на них. Это набор объектов, из которого могут выбирать потенциальные покупатели или арендаторы.

Возможность передачи – это свойство объекта быть приобретенным целиком или по частям

§ Затратный подход наиболее достоверен для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо для которых не существует рынка. Также учитывается, что не все затраты могут быть восприняты рынком в полном объеме. Методы оценки износа хорошо проработаны. Практика показывает, что в отличие от функционального устаревания, физический износ и внешнее устаревание можно определить с достаточно высокой степенью достоверности.

§ Сравнительный подход предпочтителен при оценке объектов при условии, что существует развитый рынок аналогичных объектов. Данный подход предпочтителен, с точки зрения определения стоимости объекта оценки, не имеющего каких либо ограничений или условий при свободной продаже, так как именно такой подход способен наиболее полно показать сложившуюся ценовую конъюнктуру на рынке недвижимости в данном регионе. В случае ограниченного рынка недвижимости, результат, полученный с использованием данного подхода необходимо подвергнуть корректировке.

§ Доходный подход считается наиболее надежным способом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов. Оценщик полагает, что результат доходного подхода в данном случае достаточно реально отражает величину рыночной стоимости объекта оценки. Однако при применении доходного подхода Оценщик принимает ряд усредненных значений, которые несколько ограничивают достоверность расчетов данным подходом.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки (ст. 24, ФСО-1) при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Для расчета весов результатов использованных подходов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:

- построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

- найдем сумму баллов каждого подхода;

- найдем сумму баллов всех используемых для оценки подходов;

- по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес данного подхода в процентах;

- на основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.

Надо отметить, что Метод анализа иерархий не отменяет необходимости обоснования весов, однако в этом методе требуется обосновать больше моментов выбора, но само обоснование становится при этом сравнительно «легким».

Важно также отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов[33].

Оценщиком выбрана четырехбалльная система факторов. По каждому фактору каждому из использованных методов присваивается:

0 баллов – если данный метод совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;

1 балл – если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать недостаточной, ниже средней, хуже обычной, не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного метода;

2 балла - если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать вполне допустимой, средней, обычной, достаточной для обычного доверия результатом данного метода;

3 балла - если данный метод совершенно удовлетворяет критериям данного фактора.

Таблица 20. Согласование результатов оценки для оборудования.

№ п/п	Показатель	Затратный	Сравнительный	Доходный
	Достоверность информации	0,30	0,70
	Полнота информации	0,30	0,70
	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	0,30	0,70
	Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,30	0,70
	Способность учитывать местоположение, доходность объекта	0,30	0,70
	Допущения принятые в расчетах	0,30	0,70
	Удельные весовые показатели, %	0,30	0,70

Примечание: Все расчеты и округления в таблицах отчета выполнены в программе Microsoft Excel.

Рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату проведения оценки, НДС не облагается, составляет округленно:

Таблица 21. Определение рыночной стоимости объекта оценки

№ п/п	Наименование	Стоимость по затратному подходу, руб.	Вес	Стоимость по сравнительному подходу, руб.	Кол-во	Общая рыночная стоимость, руб. НДС не облагается
	Автомат правильно-отрезной мод.И6118 с 3-х метр, прием. Устройстов	93 000р.	1,0	0р.	0,0	93 000р.
	компрессор винтовой SOL015	93 000р.	1,0	0р.	0,0	93 000р.
	Компрессор винтовой SOL015 с регулировкой оборотов	153 000р.	1,0	0р.	0,0	153 000р.
	Компрессор винтовой SOL016	109 000р.	1,0	0р.	0,0	109 000р.
	Компрессор винтовой SOL016 с частотным регулированием	162 000р.	1,0	0р.	0,0	162 000р.
	Линия Homag - Holzma 0-240-04-3404	2 645 000р.	0,3	2 499 600р.	0,7	2 543 000р.
	Линия автоматическая холодного профилирования	11 661 000р.	0,3	9 441 800р.	0,7	10 108 000р.
	Приточно-вытяжная вентиляционная система	123 000р.	1,0	0р.	0,0	123 000р.
	Станок Homag 0-201-47-2047	9 794 000р.	0,3	9 484 800р.	0,7	9 578 000р.
	Термопластавтомат DEMAG 100-275 NCIIIP	642 000р.	0,3	577 800р.	0,7	597 000р.
	Термопластавтомат DEMAG 55 NCCP	291 000р.	0,3	151 100р.	0,7	193 000р.
	Термопластавтомат KuAsy 170/55-40	95 000р.	0,3	47 300р.	0,7	62 000р.
	Термопластавтомат KuAsy 170/55-1-40	95 000р.	0,3	47 300р.	0,7	62 000р.
	Термопластавтомат KuAsy 170/55-11 SR-40	95 000р.	0,3	47 300р.	0,7	62 000р.
	ФЦ-12000 РК комплектация 4, 2260 об/мин (полиэстер)	136 000р.	1,0	0р.	0,0	136 000р.
	ФЦ-8000 комплектация 4 (полиэстер)	89 000р.	1,0	0р.	0,0	89 000р.
ИТОГО:	24 163 000р.

Примечание: Все расчеты и округления в таблицах отчета выполнены в программе Microsoft Excel

Рыночная ^[34] стоимость имущества, по состоянию на дату проведения оценки, составляет округленно (НДС не облагается):

Дата добавления: 2017-01-13