Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Имущественные права участников гражданских правоотношений — это субъективные права, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми имущественными (материальны­ми) требованиями, которые возникают между участниками гражданско­го оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товара­ми, услугами, работами, деньгами, ценными бумагами, прочее). В Законе о регистрации, обязательном для применения на всей тер­ритории России, определены правила и порядок регистрации, права и обязанности субъектов права, права и обязанности органов власти и управления, осуществляющих регистрацию, объем информации, необ­ходимой для проведения регистрации, перечень подлежащих регистра­ции прав и сделок.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения го­сударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Граж­данским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказатель­ством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации. Записи об объектах прав ведутся в Едином госу­дарственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется не по месту на­хождения субъекта права, а по месту нахождения объекта.

Обязательной государственной регистрации подлежат вещные пра­ва на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (об­ременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.

Ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект не движимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды).

Подлежат регистрации права всех субъектов прав на недвижимость, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Фе­дерации, ее субъектов и муниципальных образований.

3. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ (БИЗНЕСА)

Подавляющее большинство решений, принимаемых субъектами рыночного хозяйства, основаны на предварительной оценке вызываемых ими последствий. Теоретическому обоснованию связанных с этим про­блем посвящены целые разделы экономической науки. Существуют до­статочно развитые концепции по оценке бизнеса, подробно исследова­ны вопросы оценки недвижимости, машин и оборудования. Однако во многих ситуациях возникает необходимость установления предполагае­мой ценности обособленных хозяйственных объектов, среди которых отдельное место занимают промышленные предприятия. Оценка иму­щества предприятия (бизнеса), являющегося составной частью дисцип­лины «Оценка собственности», представляет особый интерес в процес­се подготовки экспертов-оценщиков.

Существует определенная аналогия понятий «экономическая диаг­ностика» и «оценка» применительно к исследуемому предмету, которая допускает применение последнего в качестве того всеобъемлющего по­нятия, под которое подпадает и собственно финансовое планирование, и финансовое прогнозирование как некие этапы оценочной деятельности, да и собственно процесс принятия управленческого решения. Все эти понятия включает в себя деятельность, именуемая сегодня «оценка биз­неса». Именно поэтому нам представляется необходимым раскрыть по­нятие «оценочная деятельность» и уточнить, что является предметом оценки бизнеса.

Предметом оценки бизнеса может быть как оценка рыночной сто­имости закрытой или недостаточно открытой для фондового рынка ком­пании, так и оценка имущественного комплекса компании в целом либо имущественных комплексов по выпуску и продажам отдельных видов ее продукции. В странах с неразвитым фондовым рынком чаще всего пред­метом оценки бизнеса становится оценка имущественного комплекса.

Оценка рыночной стоимости компании может отличаться от оцен­ки имущественного комплекса по отдельным видам продукции, если в предлагаемый к продаже имущественный комплекс не включается часть нецелевых обязательств компании, фактически взятых ею на себя, в том числе в интересах обеспечения выпуска и сбыта конкретной продукции.

Цели оценки бизнеса могут предполагать оценку предприятия или фирмы как действующих организаций, либо оценку их ликвидационной стоимости в расчете на быструю распродажу имущественного комплек­са, либо быструю ликвидацию компании как юридического лица со сроч­ной распродажей ее имущества и одновременным погашением всех обя­зательств фирмы независимо от срока их погашения, предусмотренного в конкретных кредитных соглашениях.

Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: затрат­ного, доходного и сравнительного. Каждый подход подчеркивает опре­деленные характеристики объекта исследования, и каждый из трех под­ходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полу­ченной с помощью других подходов.

К основным целям оценки имущества предприятия (бизнеса) как элемента системы управления имуществом можно отнести:

• проведение корректного учета имущества в ходе инвентаризации;

• определение обоснованной стоимости предприятия или имущественного комплекса для последующей продажи (приватиза­ции);

• экспертизу инвестиционных проектов в целях выбора наиболее

• подходящего проекта и определения его эффективности;

• подготовку отчета в ходе проведения анализа финансово-хозяйственной деятельности и аудита унитарных предприятий для

• собственника имущества (органов Минимущества);

• составление бизнес-планов для руководителей унитарных предприятий;

• специальные применения оценки бизнеса (выкуп паев (акций) государством;

• повторная эмиссия ценных бумаг; подготовка к продаже обанкротившихся предприятий, выставляемых на кон­

• курс; подготовка к продаже пакетов акций приватизируемых предприятий, находящихся в собственности государства; обоснование вариантов санации предприятий-банкротов).

С точки зрения эффективного управления имуществом инструмен­тарий оценки бизнеса должен применяться во всех случаях, когда стра­тегической целью собственника является повышение стоимости (или максимизация доходов) предприятия.

Определение стоимости и подходы к оценке имущества предприятия (бизнеса)

Существуют следующие основные определения стоимости бизнеса:

• рыночная стоимость;

• инвестиционная стоимость;

• внутренняя (фундаментальная) стоимость.

Под рыночной стоимостью³ объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величи­не цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного про­ведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке (далее -договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, уста­новлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное пра­вило подлежит применению и в случае использования в нормативном пра­вовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

Основное различие между рыночной и инвестиционной стоимос­тью заключается в том, что инвестиционная стоимость предполагает оценку бизнеса (инвестиционного проекта) только на основе информи­рованности и деловых возможностей конкретного инвестора (следова­тельно, оценка одного и того же проекта будет разной для разных потен­циальных инвесторов).

Внутренняя (фундаментальная) стоимость отличается от инвести­ционной тем, что внутренняя стоимость является результатом аналити­ческих суждений, основанных на выявленных внутренних характерис­тиках инвестиций и зависит не от того, насколько данные характеристи­ки соответствуют целям конкретного инвестора, а от того, каким обра­зом они трактуются тем или иным аналитиком.

Кроме того, в зависимости от назначения оценки достаточно часто используются следующие виды стоимости:

• стоимость действующего предприятия;

• ликвидационная стоимость предприятия;

• балансовая стоимость;

• стоимость воспроизводства;

• стоимость замещения;

• нормативно рассчитываемая стоимость;

• потребительная стоимость;

• страховая стоимость;

• утилизационная стоимость.

Первые два определения (стоимость действующего предприятия и ликвидационная стоимость) представляют собой допущения о продол­жении деятельности в будущем данного предприятия, либо о возмож­ной ликвидации предприятия.

В ряде случаев необходимо делать предположение о ликвидации предприятия. В этом случае обычно определяется ликвидационная сто­имость как чистая сумма денежных средств, которую собственник мо­жет получить при ликвидации компании и раздельной распродаже ее активов. Предполагается возможным продажа части предприятия как бизнеса (действующего предприятия), а другой части как недвижимос­ти (имущественного комплекса).

Дата добавления: 2014-01-20