Участие в долевом строительстве

На момент распада СССР ситуация со стройкой была однозначной – ни один дом не строился просто так. Все здания были в принадлежности той или иной организации. Большинство зданий закреплялись за ними.

Когда распался СССР, возникла проблема, кто должен достраивать.

Очередность предоставления жилья давала возможность, кому должна принадлежать какая квартира из вновь построенного дома, изначально было принято решение о привлечении этих граждан в качестве трудовых ресурсов. Но их квалификация этого не позволяла.

Появились инвестиционные договоры, договоры о долевом участии в строительстве и т.д. Суть – дольщик передает застройщику деньги, а застройщик обязуется построить дом и передать ему квартиру.

Теоретический вопрос – какова правовая природа данного института?

Практический вопрос – чем регулировать данный отношения? Другой вопрос – высокая степень толерантности данного договора. Еще одна – как заставить застройщика закончить работу в срок.

Гиперинфляция не позволяла даже застройщику определить, какая сумма нужна, чтобы достроить дом.

Применимы ли к данным отношениям нормы о защите прав потребителей?

Такая ситуация продолжалась довольно долго. В отсутствие законодательства должны были высказаться судебные органы. Первым высказался ВАС РФ в Инф. письме от 25.07.2000 № 56 «обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве. В нем имелись ссылки на применение положений главы 55 ГК (простое товарищество). 19.09.2002 ВС РФ выпустил «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов». Данное обобщение указывало, что квалификация договора должна исходить из содержания договора. С одной стороны, договор не поименован, но ГК не запрещает такие договоры. Поэтому ВС поставил три проблемы – что из себя представляет данный договор по правовой природе, применим ли закон о защите прав потребителей и что из себя представляет уступка права требования по договору долевого участия в строительстве. Он решил, что по крайней мере в отношениях между гражданами и юр лицами это договор строительного подряда либо имеющий подрядную природу. Поэтому к таким отношениям применимы нормы ФЗ о защите прав потребителей тогда, когда гражданин приобретает это жилье с целью проживания в ней. А уступка права требования представляет собой притворную сделку, к которой применяется п. 2 ст. 170.

С этого момента появились публикации, которые предлагали свои варианты. Близко – купля-продажа, простое товарищество.

Купля-продажа вещи, создаваемой в будущем – нет, т.к. для возникновения права собственности на вещь нужна государственная регистрация, но она застройщиком не производится.

Простое товарищество. Признаки – наличие общей цели, общая долевая собственность на имущество, общие расходы и убытки, совместное участие в делах. Нет общей долевой собственности, нет общей ответственности, нет управления делами.

Строительный подряд. Здесь главная обязанность заказчика – предоставление земельного участка. Но в долевом строительстве земля находится в аренде застройщика, поэтому это не строительный подряд.

На данный момент преобладающая концепция – это договор самостоятельного вида.

ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Самые сложные изменения – 18 июля 2005 года. Затем 17 июня 2010 года (ФЗ об изменениях № 219 – ФЗ).

Сам закон. Он определил понятие, существенные условия и порядок возникновения права собственности на квартиры, занялся вопросом, какова административная составляющая данного закона.

Прежде всего, изменена сфера применения закона. В строй редакции (до 17.06.10) – сфера привлечения средств граждан и юр лиц для строительства домов на основании договора участия в долевом строительстве. В новой редакции на договор об участии в долевом строительстве ссылки нет.

П. 2 – в новой редакции и устанавливает способы привлечения средств граждан в долевое строительство. Перечень закрытый – на основании договора об участии в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, обладающим з/у на праве собственности или аренды, а также на прав субаренды и получившим в установленном порядке разрешении е на строительство многоквартирного дома облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством о РЦБ 3) ЖСК и ЖНК, деятельность которых регулируется в соответствии с законодательством о таких кооперативах.

П. 3 ст. 1 – действие данного ФЗ не распространяется на отношения юр лиц и ИП, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимостью и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Данные договоры регулируются ГК и законодательством РФ о инвестиционной деятельности.

Инвестиция – передача имущества для реализации проекта.

Но с другой стороны, данный договор предусмотрен как возмездный и синаллагматический (двусторонне обязывающий). А в инвестиционном нет встречного предоставления, там все участники инвестиционного процесса двигаются в одном общем направлении. Поэтому это не инвестиционный договор.

Определение – ст. 4 ФЗ. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный. Стороны – застройщик и участник долевого строительства. Застройщик и подрядчик – разные люди. Нет обязанности выполнить работу лично, как у подрядчика.

Дольщик – юр или физ лицо. Застройщик в первоначальной редакции это ИП, а потом – только юр лицо любой орг-прав. формы, но должно иметь право на земельный участок и разрешение на строительство на данном земельном участке.

Закон построен с технико-юридической точки зрения похоже на главу о банковских вкладах.

Что должно быть у застройщика еще? В соответствии с ФЗ № 214 он обязан опубликовать проектную декларацию в отношении объекта, который будет построен. Что такое проектная декларация? Это информация об объекте долевого строительства, делится на 2 части – информация об объекте и о застройщике. Она публикуется на сайте или в соответствующем печатном органе. О застройщике – все его проекты за три года. Об объекте строительства – жилой дом, квартиры, площадь, сколько нежилых помещений, сведения о вводе в эксплуатацию и др. (см. ФЗ).

Все разрешения должны быть в соответствии с ФЗ № 214.

Нельзя заключать договор об участии в долевом строительстве без разрешения на строительство и права на земельный участок.

Закон исключил ситуацию с множественностью продаж, заставив регистрировать данный договор в разделе «обременения земельного участка».

Уступка права требования – можно уступать только зарегистрированное право (в т.ч. с одновременным переводом долга).

Установлен перечень существенных условий.

Система гарантий прав застройщика при неисполнении застройщиком обязательств в срок. Поэтому в ГК внесены изменения, что ОНС – недвижимое имущество.

В закон об ипотеке – изменения, что регистрация права на объект возможно только с одновременной ипотекой земельного участка. Введена ипотека в силу закона, последние – квартиры.

Взаимоотношения банков и дольщиков в отношении их требований в отношении заложенного объекта. Залогодержатели – дольщики (у них залог в силу закона на участок и на строящийся объект).

А у банковской организации изменения привели к тому, что банк имеет ипотеку на стройматериалы в силу закона в объеме его кредитных средств, выделенных на строительство.

Существенные условия:

- предмет договора

- срок передачи объекта

- сложное условие об оплате - цена договора, сроки и порядок ее уплаты

27.10.2005 Постановление Правительства РФ – утв. Правила предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

- гарантийный срок. Застройщик несет риск случайной гибели до момента передачи объекта собственнику

У дома еще нет адреса – скорее всего номер проекта и строительное пятно.

Цена договора.

Прежде всего застройщик не может изменять цену, кроме как путем двусторонне подписанного изменения договора. Если цена должна вноситься единовременно, просрочка более чем в два месяца дает основания отказаться от исполнения договора, но отказываться он должен в порядке, предусмотренном для расторжения договора по всем прочим основаниям. Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней, если у него возникает право досрочно расторгнуть договор.

Порядок расторжения – п. 3, 4, 5, 7 ст. 9 Закона.

Если платежи вносятся периодически, просрочка платежа более 3 раз в течение 12 месяцев или 2 месяца подряд также является основанием к расторжению договора. Если есть нарушение оплаты, установлена законная неустойка – 1/300 ставки рефинансирования ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного за каждый день просрочки.

Срок.

Просрочка обязанности передать в срок несет неустойку в размере той же санкции от суммы договора за каждый день.

Если строительство явно не может быть завершено, застройщик должен не менее чем за 2 месяца предупредить участников об этом. Там нужно сообщить, что дом не может быть сдан в срок и предложить изменить договор.

Как обеспечены обязательства застройщика? Ст. 12.1 введена ФЗ от 18.07.2006 № 111-ФЗ.

По правилам закона первой и главной формой обеспечения обязательств застройщика с самого начала был залог, возникавший в силу закона. Он возникал в отношении земельного участка или права на него либо на строящийся объект, а в соответствии с законом об ипотеке также возникает залог в силу закона на строящийся объект.

Но в то же самое время застройщик брал кредит, который банк выдавал под залог. В соответствии с законом об ипотеке, если кредитором по обязательству является кредитная организация, то его предмет расширяется – у него в залоге «строящийся объект и строительные материалы».

В старой редакции – в первую очередь удовлетворяются требования участников, а затем – банковских организаций.

Законодатель поменял в ст. 12.1 способы обеспечения исполнения обязательств. Он указал, что нужно выбрать один из способов обеспечения – либо залог, либо поручительство (ст. 15.1 ФЗ). Что обеспечивается: возврат денежных средств, которые понес участник долевого строительства и уплата денежных санкций ввиду просрочки сдачи объекта.

На момент принятия закона вносятся изменения, что накладывать ипотеку только в зарегистрированный объект, причем ипотека земельного объекта распространяется на строящийся на нем объект и наоборот. Во-вторых, в п. 3 ст. 13 ФЗ законодатель вменяет в обязанность участникам договора соблюдать правила о том, что до передачи объекта долевого строительства даже при полученном разрешении на ввод в эксплуатацию объект все равно остается в залоге.

Обратить взыскание на предмет залога можно только в отношении того, на что есть собственность. Поэтому п. 5 ст. 13 обязывает застройщика при возникновении обстоятельств для обращения взыскания на предмет залога зарегистрировать право собственности на объект. Такая регистрация может быть произведена по решению суда по иску одного из участников.

Дальше законодатель пытается разрешить вопрос множественности залогодержателей. Ст. 6 – если до заключения договора с первым участником объекта строительства имущество уже было передано в залог по другим обязательствам, то привлечение денежных средств дольщиков допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительства или при одновременном соблюдении следующих двух условий: 1) залогодержателем этого имущества является банк и от банка получено согласие на удовлетворение своих требований в следующем порядке

- банк согласен, что с момента передачи объекта долевого строительства банк утрачивает право залога на данную часть объекта строительства.

- банк соглашается, что при недостатке денежных средств денежные средства, вырученные от реализации имущества, распределяются между частниками и банками пропорционально размеру их требований.

Законодатель отказался от традиционной конструкции залогового обязательства. Т.о., дольщики и банк выведены в одну очередь.

17 июня 2010 года полностью поменяла редакцию 18 статья «Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками строительства по договору». Четко определяется, на что застройщик может потратить конкретные средства конкретного участника. Цели: строительство домов, возмещение затрат на приобретение земельного участка либо права на него, в т.ч. на оформление, возмещение затрат на подготовку строительной документации и экспертизы, строительство инженерных систем, плата за подключение к сетям, возмещение затрат, связанных с градостроительной деятельностью (выдел границ, выдел инфраструктуры). Возмещение затрат на планировку и обустройство территории. Нарушение данных пунктов дает возможность дольщику право расторгнуть договор.

Передача объекта – ст. 8 и ст. 16 ФЗ. Она осуществляется по передаточному акту или иному акту о передаче. Застройщик не менее чем за месяц до передачи обязан предупредить участника о том, что надо принимать. Сообщение отправляется заказным письмом с описью вложения или вручается лично под расписку. Участник обязан приступить к принятию не позднее чем через 7 дней с момента, предусмотренного договором.

Две бумаги: отдельно бумага о приеме-передаче, отдельно – о недостатках. Если есть акт, то на основании его участник вправе отказаться от подписания акта приема-передачи.

Составляется акт о согласовании.

Ст. 16. Основанием для регистрации являются два документа – разрешение на ввод в эксплуатацию и акт приема-передачи. Нотариальная копия акта о вводе в эксплуатацию передается на регистрацию. Срок – 10 дней с момента его получения. Одновременно с регистрацией права собственности на объект у участника возникает право на соответствующую долю в общем имуществе многоквартирного дома.

Дата добавления: 2014-01-11