Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости

В профессиональном и бытовом смысле недвижимостью (недвижимы­ми вещами) обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Движимые же вещи при сме­не владельца обычно перемещаются в пространстве, следуя за правом соб­ственности на них, например из магазина в квартиру покупателя. Эгоопределяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимы­ми вещами.

Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движи­мое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недви­жимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в доре­волюционной России.

После Октябрьской революции, в 1920-х годах, в Советском Союзе в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднили, а права собственности, относимые ранее к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. (Заметим,

370 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

что в реальности недвижимость никуда не девалась, существовали соб­ственные дома, позже — кооперативные квартиры, были приусадебные и дачные участки — не вполне собственность, но все же собственность, и это все продавалось-покупалось, наследовалось и т.д.; даже государствен­ные квартиры фактически превращались в объект рыночных операций.)

В ходе рыночных экономических реформ последних лет в России за­конодательное деление имущества на движимое и недвижимое было вос­становлено. Действующий Гражданский кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи. В ст. 130 записано: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты... Вещи, не относящиеся к недвижимости... признаются движимым имуществом».

Для них установлены разные режимы гражданского оборота: «Регист­рация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе... Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекраще­ние подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собствен­ности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользо­вания, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотрен­ных настоящим Кодексом и иными законами».

В более позднем Федеральном законе «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997) понятие не­движимого имущества (недвижимости) дополняется упоминанием наряду с перечисленными в Гражданском кодексе РФ также таких объектов, как земельные доли, кондоминиумы как обособленные имущественные ком­плексы, различные объекты, входящие в состав предприятий как имуще­ственных комплексов.

Поскольку в законах разных стран (или в одной стране в различные периоды) могут даваться несколько различные определения недвижимо­сти, на практике исходят обычно из того, что недвижимость — это то, что является недвижимостью по закону.

В США различают понятия недвижимости как физического объекта (Real Estate) и правовых отношений (вещных прав), связанных с недви­жимостью (Real Property). В русскоязычной литературе это разделение

Глава 37. Современный рынок недвижимости

обычно столь четко не проводится. Однако «право собственности на не­движимость» является важным'отдельным понятием. Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.

Рыночная стоимость недвижимости может формироваться только в процессе функционирования соответствующего рынка. Когда говорят о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механиз­мов по совершению сделок или, иначе говоря, подсистему общехозяй­ственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости — важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % миро­вого богатства. В настоящее время этот факт осознан и в России: в клас­сификаторе отраслей народного хозяйства Российской Федерации «операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности (код 83000).

Развитие рыночных отношений в России, особенно в Москве, спо­собствовало формированию рынка недвижимости. Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений соб­ственности на основе приватизации. На рынок выставляются объекты, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной соб­ственности, образующие вторичный рынок недвижимости.

Основное свойство недвижимости — ее неподвижность — приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию ин­дивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.

Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам. Поэтому подбор необходимой для сделки пары объект—поку­патель обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время на­хождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экс­позиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от конкрет­ного типа объектов и состояния рынка.

Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного-и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необхо­дима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

372 Раздел X МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серь­езных потерь при возможных ошибках.

Недвижимость — это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет ис­пользовать недвижимость не только для удовлетворения личных потреб­ностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости соб­ственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рас­сматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и/или предоставлением кре­дитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости). Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обя­зательными субъектами любого рынка — продавцом и покупателем — на нем оперируют также государство и, как правило, профессиональные посредники^- риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оцен­щики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные сред­ства информации и др.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значитель­ной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран пока­зывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

• проведение или контроль регистрации собственности и сделок;

• зонирование территорий;

• архитектурно-строительный контроль;

• лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще зна­чительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприяти­ями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет не­движимость.

Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Поэто­му рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные регио­нальные рынки.

Глава 37 Современный рынок недвижимости

Наряду с куплей-продажей для рынка недвижимости характерно зна­чительное развитие арендных отношений. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. Рынки купли-про­дажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно само­стоятельны.

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для ка­тегорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятель­ный товар. В настоящее время в России это:

• квартиры и комнаты;

• помещения и здания под офисы или магазины;

• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

• складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав иму­щественного комплекса предприятий и организаций (в частности, при­ватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых), рынок которых еще не сформировался.

В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимос­ти в России является рынок квартир, хотя уже складываются (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) активные рынки офисных, торговых, склад­ских помещений.

Для описания и анализа состояния рынка недвижимости использу­ются специальные показатели (индикаторы), которые обычно определя­ются и описываются статистическими методами.

• Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (на­пример, месяц) ценами предложения и/или сделок. В каждом сек­торе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе.

• Конъюнктура спроса и предложения — это объемы и структура спро­са и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.

• Активность определенного сектора рынка недвижимости — это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).

• Экспозиция — понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и

374 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной кампании и т.д. Важным, но еще недостаточно устоявшимся является понятие лик­видности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса — это величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокуп­ности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объек­тов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозици и соответствует высокая ликвидность, а длительному— низкая ликвидность.

При усреднении по большому числу сделок случайные факторы ниве­лируются, и экспозицию, ликвидность, как и другие показатели, можно рассматривать как важный параметр определенного сектора заданного регионального рынка.

Дата добавления: 2014-10-23