Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости

На цену реализации квартиры заметно влияют различные ее парамет­ры (до 40), а также дата продажи. При этом их воздействие реально не является независимым. Например, по всем публикуемым статистическим данным обычно получается, что в среднем чем больше комнат, тем квар­тира дороже. Однако некоторые практики-риелторы утверждают, что выше всего стоимость одного квадратного метра общей площади в одно­комнатных квартирах. На самом деле оба утверждения соответствуют ис­тине, но при разных условиях. Для дешевых квартир в непрестижных домах и районах действительно дороже однокомнатные квартиры, адля средних и дорогих квартир дороже многокомнатные.

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных подхода: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Затратный подход к оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

• определение стоимости участка земли;

• определение восстановительной или замещающей стоимости зда­ний и сооружений;

• определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

• определение рыночной стоимости недвижимости как суммы сто­имости участка земли и восстановительной или заменяющей сто­имости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.

384 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость участка земли определяется в зависимости от его назначе­ния и наличия достаточного количества достоверной рыночной инфор­мации методами сравнения продаж (см. ниже), остаточной стоимости земли или капитализации арендного дохода (см. ниже); а при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде — применением действующих нормативных методик, установленных госу­дарством.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также расходы, связанные с полу­чением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая эко­логическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей сто­имости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек (стоимость материалов, изделий и оборудования; заработная плата строительных рабочих; стоимость строительных машин и механиз­мов; стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по техни­ке безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке; прибыль и накладные расходы подрядчика), косвенных издержек (расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ: стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля; опла­та консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг; сто­имость финансирования строительства; расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта; административные и другие расходы застройщика) и прибыли предпринимателя.

Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения опре­деляется как сумма величин износа по каждой из следующих позиций:

• исправимый физический износ (за счет плохой эксплуатации, его еще называют отложенным ремонтом);

• неисправимый физический износ;

• исправимый функциональный износ (вызывается недостатками, требующими добавления элементов, их замены или модернизации -ввиду их отсутствия или ненадлежащего состояния в существующем сооружении, что противоречит современным рыночным стандартам; может также вызываться «сверхулучшениями» — характеристиками и элементами, подлежащими демонтажу, поскольку их наличие не­адекватно современным требованиям рыночных стандартов);

Глава 38. Оценка недвижимости

• неисправимый функциональный износ;

• внешний (экономический) износ.

Подход сравнения продаж применяется при наличии достаточного ко­личества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффек­тивное использование.

Данный подход при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

• анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижи­мости и выбор достоверной информации для анализа;

• определение подходящих единиц сравнения;

• выделение необходимых элементов сравнения;

• проведение корректировок стоимости единиц сравнения по эле­ментам сравнения;

• приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимо­сти объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сло­жившиеся на местном рынке. В этом качестве применяются цены: за еди­ницу площади; за единицу длины вдоль магистрали; за участок; а при проведении сравнительного анализа для застроенных участков — за еди­ницу площади участка; за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду; за единицу общей площади помещений; за единицу объ­ема сооружения; за комнату; за квартиру; за единицу недвижимости, при­носящую доход.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижи­мости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав переда­ваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-про­дажи; условия продажи; время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использова­ния; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в сле­дующем порядке: в первую очередь производятся корректировки, отно­сящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, во вторую очередь — корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректирован­ных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

386 Раздел X МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Подход капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недви­жимости реализуется в следующей последовательности:

• прогнозирование будущих доходов;

• капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в ре­зультате коммерческих арендных отношений (гипотетические) и доходы от реверсии.

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость может выпол­няться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой подхода являются постоянство и бесконеч­ность капитализируемого дохода. При данном подходе настоящая сто­имость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности, к коэффициенту капи­тализации для данного права собственности.

Исходной предпосылкой подхода капитализации по норме отдачи яв­ляется ограниченность периода поступления дохода. При таком подходе пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую сто­имость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответ­ствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При оценке земли, зданий и сооружений, полностью оборудованных и функционирующих как самостоятельный бизнес (гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивные и медицинские учреждения и т.п.), до­пускается определять стоимость недвижимости исходя из ее коммерчес­кого потенциала с применением соответствующих методик.

Дата добавления: 2014-10-23