КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Структура и сегментация рынка жилья (на примере Москвы)
Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка Весь рынок недвижимости в целом — очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структури-зация и классификация. В период становления рынка определяющим ее фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке. Хотя по мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает и начинают сильнее проявляться тенденции и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах, в основном данная сегментация сохраняет свое значение. Имеются в виду следующие сегменты: 1) свободные земельные участки; 2) жилые здания и помещения (квартиры, комнаты); 3) административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса); 4) здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.). Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки. Происхождение: • естественные (природные) объекты; • искусственные объекты (постройки). Глава 37. Современный рынок недвижимости Назначение: • свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); • природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации; • постройки — для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности и пр.
Масштаб: • земельные массивы, отдельные земельные участки; • комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.), жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача; • комплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи). Готовность к использованию: • готовые объекты; • требующие реконструкции или капитального ремонта; • требующие завершения строительства («незавершенка»). Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость. Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения. Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке (если вообще когда-либо продается) для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов. Начало развития современного рынка недвижимости в Москве можно датировать серединой 1990-х годов, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах рынок жилья «стартовал» вместе с началом либерализации экономики (1992) и позже. 376 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Опыт последних лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столицах субъектов Российской Федерации, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Между'этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.
Характерным признаком, разделяющим эти три типа рынков, является, между прочим, степень их долларизации (использования цен в долларах), которую в наше время можно считать одним из показателей развитости рынка недвижимости. Рынок жилых помещений (квартир и комнат) — это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости. Рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов, для многоквартирных зданий он лишь начинает формироваться. В различных городах России рынок жилья развивается по аналогичным закономерностям, но с различными скоростями. Лидирующее положение здесь, безусловно, принадлежит Москве. Поэтому ее опыт наиболее интересен и заслуживает специального рассмотрения. В других городах России рынок жилья эволюционировал аналогично, но с некоторым запаздыванием. Существующее и строящееся в Москве жилье значительно различается по своему качеству. Официальных данных по качественной структуре жилищного фонда нет. Однако имеющаяся информация позволила экспертам сделать следующие оценки: * жилье низкого качества — более трети (старый жилищный фонд, значительная часть «хрущевок», а также часть домов постройки до 1945 г.); * жилье типовое — почти половина (типовые многоэтажные панельные строения, а также «сталинские» дома; к этой же категории следует отнести многие другие дома начиная с 1960-х годов постройки);
» жилье повышенного качества — около 10 % (многоэтажные кирпичные дома, включая часть «сталинских», дома из монолитного бетона, часть панельных домов в районе Юго-Запада, а также коттеджи в стародачных поселках); Глава 37. Современный рынок недвижимости • элитное жилье — около 2 %; представлено в основном реконструируемыми домами и отдельными квартирами в центре и на основных магистралях, а также новыми многоквартирными домами, коттеджами и таунхаусами. Ежегодно в городе строится жилье следующих качественных категорий: типовое (относительно низкие и средние рыночные цены) — около 85 %; повышенного качества (средние и высокие рыночные цены) — до 15 %; элитное (наиболее дорогое в городе) — не более 2 %. Разнообразию существующего и строящегося жилья соответствует разбиение рынка жилья на ряд сегментов, в каждом из которых превалируют свои факторы ценообразования и свой тип покупателей. Первый сегмент связан с рядовым покупателем. Его финансовые возможности ограниченны. Он ориентируется на стандартное жилье в спальных районах и старается минимизировать оплату посреднических услуг. Вокруг него первоначально сформировался рынок «черных» посредников, которые не платят налогов и, действуя в одиночку, могут эффективно работать за небольшой процент. В последнее время эти посредники постепенно вытесняются с рынка риэлторскими фирмами, ориентирующимися на этот сектор. Второй сегмент ориентирован на состоятельного покупателя, который претендует на жилье улучшенного качества. В большинстве случаев это не покупка первой квартиры, а улучшение жилищных условий. Этот заказчик предпочитает надежного посредника и конфиденциальность сделки. У него велики требования к качеству квартиры и окружающей инфраструктуре. Третий сегмент, формирование которого началось лишь в середине 1990-х годов, ориентирован на богатых покупателей. Им нужны особо престижные для Москвы апартаменты, приближающиеся по своим параметрам к среднеевропейским стандартам квартир или превосходящие их.
Таким образом, элитные (престижные) квартиры представляют собой особый сектор рынка, соответствующий определенному сегменту покупателей. К нему относятся квартиры, расположенные в реконструированных на «европейском» уровне особняках исторического центра Москвы или в домах-новостройках «высшей категории», возводимых по индивидуальным проектам. В этот сектор рынка жилья входят и строящиеся на крышах «сталинских» домов или новостроек особо престижные квартиры высокого западного стандарта («пентхаусы»). Кроме этого, к данному сектору рынка относились случаи продаж квартир в ранее построенных «номенклатурных» («цековских») домах. Их относительно высокий уровень комфортабельности постепенно снижался в связи с утратой привилегий старой номенклатуры и ликвидацией спе- 378 Раздел X МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ циальной государственной системы их обслуживания. Престижные (элитные) новостройки с соляриями, подземными гаражами, системами кондиционирования и т.д. с самого начала стоили дороже стареющих номенклатурных квартир. Заселение их новой элитой позволяет создавать в этих домах кондоминиумы с современным уровнем обслуживания и эксплуатации: автономные системы охраны, связи, уборки подъездов и придомовой территории. В этом секторе квартира уже не является самостоятельным товаром в том смысле, что все возрастающее влияние на цену оказывает ее окружение. Поэтому и снижался спрос на расселенные «шикарные коммуналки», предлагаемые «штучно», без расселения и реконструкции всего дома или по меньшей мере подъезда. В последнее время наблюдалось дальнейшее деление рынка элитного жилья на два подсектора. В более дешевом дома располагаются не в центре города, а в западной его половине. Квартиры в них отличаются большой площадью — до нескольких сотен квадратных метров. В таких домах предусмотрены разнообразные современные службы, что дает им право относиться к элитному жилью, но территория элитного проживания заканчивается сразу за пределами участка, на котором стоит дом. Более дорогой сегмент рынка элитного жилья был представлен в основном малоквартирными домами в историческом центре города и в прилегающих к нему районах. Для эффективности подобного проекта нового строительства требовалась успешная продажа квартир по ценам 3000 дол. и выше за 1 м2. Это было связано, в частности, с ограничениями по этажности в центре Москвы. Далеко не все проекты, реализуемые в центре Москвы, оказались достаточно эффективными. Самые дорогие дома обладают набором служб, охраной, гаражом, тренажерным залом и тому подобными атрибутами престижного дома, но более высокого технического уровня. Это обусловливает и весьма высокую стоимость проживания в таком доме. Но есть и другие отличия, касающиеся площади жилья. Основная часть потребителей предпочитает квартиры по 120—130 м2, гораздо реже — по 200—300 м2. Для супердорогих проектов еще важнее расположение. Исключительное значение имеет материал дома и шире — внешний вид, а также вид окрестностей. На элитном рынке спрос мало соотносится со стоимостью недвижимости: проще говоря, цена не имеет для покупателя принципиального значения. Если его устраивает местоположение, сам проект, надежность застройщика, а цена близка к среднерыночной, он купит такую квартиру. И различия в цене в 100—200 дол. за квадратный метр не повлияют на это решение, тем более что следующий за покупкой ремонт (внутренняя отделка) обходится на порядок дороже. Глава 37. Современный рынок недвижимости Несмотря на снижение запросов покупателей по части просторности апартаментов, постоянно высокими остаются их требования к качеству жилья. Непременным признаком «элитности» считаются высокие (не менее 3 м) потолки. Для квартир из двух или более комнат — минимум два санузла. Требуется наличие охраны в доме (консьерж плюс желательно охрана прилегающей к дому территории). Повышенным спросом пользуются квартиры с окном в ванной комнате. Если в доме запланирован собственный подземный гараж, цена квартиры существенно повышается. Изменились и требования к материалу. Если раньше безусловное предпочтение отдавалось кирпичу, то теперь абсолютное большинство элитных построек возводится из монолитного железобетона (каркас) и кирпича (наружные стены и внутренние перегородки). Такое сочетание позволяет покупателю самому определять планировку квартиры, ведь каркас из бетона — это редко расставленные колонны, между которыми перегородки можно возводить по собственному проекту. Еще одно преимущество монолитно-кирпичных домов в том, что квартиры в них сдаются под чистовую отделку (т.е. с гладкими стенами, полами и потолками — они ровные изначально, еще до оштукатуривания). В последнее время стали говорить о «домах среднего класса». Этот термин относится к новостройкам повышенной комфортности, возводимым по индивидуальным проектам в районах с развитой инфраструктурой. Они отличаются как от типовых панельных новостроек, так и от элитного жилья. До последнего времени «прослойки» между типовым и элитным жильем не существовало, и многие покупатели были вынуждены либо откладывать приобретение квартиры, либо покупать временное жилье. С появлением на рынке жилья для среднего класса все изменилось. Рынок нетипового жилья стал одним из самых перспективных. Предполагается, что в ближайшие годы именно нетиповое жилье будет пользоваться наибольшим спросом у покупателей благодаря сочетанию относительно невысоких цен с улучшенным качеством. Самыми дорогими к концу века из старого элитного фонда оставались дома, построенные в 70—80-е годы для высшей партийной и государственной номенклатуры — членов политбюро ЦК КПСС, союзных министров» маршалов и генералов, а также для наиболее любимых властью деятелей искусства. Правда, «цековки», даже самые лучшие из них, иногда проигрывают элитным домам последних лет постройки. А вот перед более старыми элитными постройками (сталинских и даже дореволюционных лет) у них значительное преимущество. Здесь не нужно менять коммуникации. Да и горячую воду здесь не отключают: как правило, «цековки» подсоединены сразу к двум ТЭЦ (когда одна на ремонте, вторая работает). 380 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Наряду с вторичным рынком частных квартир город направляет на продажу часть жилья в домах-новостройках. Это жилье образует первичный рынок. Его главная особенность — продажа квартир по фиксированным, монопольным ценам, установленным административно. С ростом объемов коммерческих продаж квартир первичный рынок оказывает все большее влияние на вторичный рынок. Приватизированное жилье в Москве представлено отдельными квартирами (реже — комнатами). Сегодня имеются здания, в которых собственники владеют квартирами в доме, а все, что находится за пределами квартир (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, придомовая территория), обычно принадлежит государству. Это порождает немало проблем. В настоящее время многоквартирные жилые дома оказываются в частной собственности несколькими путями: • создание кондоминиума (товарищества собственников жилья); • строительство или реконструкция по инвестиционному контракту с правительством Москвы; • покупка на первичном или вторичном рынке. Однако пока частная собственность на многоквартирные жилые дома встречается редко. В частной собственности обычно находятся коттеджи. Но они, как правило, расположены за пределами Московской кольцевой автодороги (МКАД), в Московской области. В начале 1990-х годов многие считали, что развитие рынка жилья в Московском регионе пойдет по американскому образцу и многие жители Москвы переселятся в загородные коттеджи для постоянного проживания. Но жизнь опровергла эти ожидания. В нашей северной стране с длинной, холодной и темной зимой, с плохими дорогами и постоянными пробками на них, с неразвитой в пригородах современной инфраструктурой постоянное проживание за городом оказалось привлекательным для относительно немногих москвичей. Да и строительство пригодных для наших условий коттеджей с учетом необходимой инфраструктуры оказалось достаточно дорогим и сложным делом. Жизнь москвича за пределами Москвы предполагает наличие автомобиля у каждого члена семьи, иначе связь с городом оказывается нарушенной или затрудненной. Если в семье есть дети, то переезд за город по карману лишь очень богатым людям. Кто будет каждый день возить их в Москву, если бабушка и дедушка «безлошадные»? Такого понятия, как «school bus» (школьный автобус), в нашей стране не будет еще долго. К тому же ребенку необходимо общаться со сверстниками, которых в поселке обычно нет. А при желании развлечься в выходные опять придется ехать в город, как на работу. Многие начатые строительством в тот период коттеджи, часто неудачно расположенные и/или строящиеся по плохим проектам, оказались недостроенными и брошенными. Другие, построенные, используются не Глава 38 Оценка недвижимости для постоянного проживания, а как дополнительное жилье (дача). Лишь 20 % москвичей, покупающих загородную недвижимость, расстаются с квартирой в столице. Особый спрос вызывают очень неплохие брусовые или бревенчатые дома в старых интеллигентных дачных поселках Академии наук, Союза писателей, Союза художников и других элитных в советское время организаций, расположенные в 10—25 км от МКАД и оснащенные всеми коммуникациями. Дома, площадь которых 100—180 м2, были построены лет 20—30 назад продвинутыми людьми того времени. Поэтому планировка полностью соответствует представлениям о загородной жизни: камин в гостиной, библиотека, кабинет, летняя веранда и т.д. Главное же достоинство таких поселков — приличные соседи примерно одного социального статуса. Пожалуй, единственным недостатком такой загородной недвижимости является размер земельного участка — обычно 8—12 соток. Глава 38. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ — Так это у вас «Сд пр ком. — Совершенно верно, — ожи И Ильф, Е Петров Золотой теленок
Дата добавления: 2014-10-23; Просмотров: 1652; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |