Методика оценки

Оценка всей территории города была сделана с позиций различных категорий землепользователей, потребителей тех или иных ценностей или полезных свойств земельных участков. Для администрации города это были категории плательщиков земельного налога — субъекты промыш­ленного использования, селитебного и торгово-обслуживающих функ­ций. В качестве основы были выбраны два альтернативных вида использования — промышленное и селитебное, которые дополнялись оценкой так называемой социальной нагрузки.

Результаты были представлены в виде изолинейных карт с различной степенью пригодности территории города для того или иного вида ис­пользования.

Основными факторами, определяющими ценность земли для производ­ственного использования, являются близость к железнодорожной станции и к урезу воды р. Лены как межрайонным средствам транспортировки грузов. К средним по влиянию факторам отнесены близость к источнику

396 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

электроэнергии и к автомагистрали как элементам инфраструктуры, об­служивающим основной процесс. К вспомогательным — близость к цен­трализованной линии водопровода и теплотрассе, а также к канализации, которые создают условия для работы производственного персонала.

Для каждого фактора было выделено по три зоны влияния. Наиболее высоко была оценена береговая полоса шириной 100 м, позволяющая зем­лепользователю иметь собственные причалы и пристани. Далее были выделены полосы в 200 и 300 м, где возможности использования близос­ти к воде сужаются. Такие же высокие значения были приданы и близос­ти к железнодорожным станциям (а не к полотну), откуда предприятия протягивают подъездные пути к своей территории. Зоны влияния по срав­нению с положением относительно уреза воды увеличены вдвое.

Для сопоставления разных качественных факторов использовалась оценка в баллах. Подсчет балльных значений велся по точкам на местно­сти с расстоянием 50 м между ними. Определялось положение точки в зонах влияния всех факторов, и суммировались соответствующие этим зонам баллы. Затем сумма баллов каждой точки умножалась на попра­вочные коэффициенты, обусловленные воздействием природных факторов.

Из последних прежде всего учитывались геоморфологические условия для строительства. В ходе их оценки территория была разделена на четы­ре зоны в зависимости от уклона местности, поскольку для основной про­изводственной деятельности города (складские и погрузочные работы) требовались значительные площади с относительно ровным рельефом.

Второй учитываемый природный фактор — способность атмосферы к самоочищению как показатель возможности функционирования пред­приятия без нанесения значительного экологического ущерба городу. Были выделены также четыре зоны по интенсивности проявления этого свойства с соответствующими поправочными коэффициентами.

По результатам расчетов было выделено семь зон разной степени цен­ности в отношении использования для производственных целей. В зонах с максимальными значениями находятся самые ценные для города участ­ки, сочетающие близость к воде и к железнодорожным станциям. Семь градаций по пропорциональной шкале с указанием промежуточных изо­линий давали возможность выбора вариантов при выделении экономи­ческих зон ценности территории в зависимости от политики города в пространственном регулировании производственной деятельности с по­мощью налогов. Технически градация ценности может осуществляться на любое количество ступеней.

Оценка степени пригодности территории для селитьбы базировалась на более широком спектре факторов. Ведущим элементом влияния для го-

Глава 38 Оценка недвижимости

рода, состоящего из цепи последовательно расположенных микрорайо­нов, является автомагистраль как средство консолидации территории и повышения доступности мест различного социального назначения. Учи­тывались магистрали общегородского значения, охваченные автобусным сообщением.

Далее следовали линейные элементы технической инфраструктуры, формирующие благоустройство жилья: централизованный водопровод, тепловые станции и идущие от них теплотрассы, канализация и водоснаб­жение. Их удельные веса изменялись в соответствующем порядке. Зоны влияния у всех факторов были определены одинаковыми, за исключени­ем электричества, зона которого увеличена вследствие меньшей стоимо­сти прокладки ветви до места потребления.

Следующий показатель отражал близость к местам приложения тру­да, и здесь учитывались только самые крупные предприятия города как наиболее вероятные работодатели для населения, проживающего в опре­деленных ареалах. Близость предприятий к жилым микрорайонам не яв­ляется положительным моментом по экологическим соображениям, но эта сторона взаимоотношения двух зон нами была отнесена к анализу ареалов загрязнения, в данном же случае учитывалось только удобство жителей микрорайона в отношении экономии времени на дорогу к месту работы.

Последняя группа факторов — близость к основным объектам соци­альной инфраструктуры. Объекты, связанные с детьми, были оценены в баллах выше, чем прочие, из-за нежелательности ежедневного передви­жения детей на городском транспорте. Магазины играют значительную роль в жизнеобеспечении населения, но они оценены ниже из-за их «под­вижности» — в настоящее время они сами идут за спросом и приходят в жилые микрорайоны с меньшими затратами, чем другие объекты притя­жения, начиная работу в любых приспособленных помещениях. Учреж­дения здравоохранения также важны, но они не относятся к регулярно посещаемым объектам. Полосы влияния этих факторов значительно шире, чем у инфраструктуры, и обусловлены физической возможностью преодоления расстояния человеком без излишних усилий.

Полученные значения в баллах суммировались по точкам на местнос­ти аналогично тому, как это делалось для оценки промышленной ценно­сти земли. Затем сумма баллов каждой точки умножалась на поправочные коэффициенты, связанные с воздействием природных факторов.

В этом виде оценки также учитывались геоморфологические условия для строительства, но в иных пропорциях. Жилищное строительство бо­лее неприхотливо к рельефу местности, серьезным ограничением для него

398 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

является качество грунтов, в связи с чем были применены более щадящие поправочные коэффициенты по сравнению с промышленным использо­ванием.

Экологическая составляющая выражалась через зоны загрязнения, которые представляют собой результаты воздействия на среду жилого района со стороны промышленных предприятий и иных источников за­грязнения. Экологическая ценность территории в данном случае обрат­но пропорциональна степени воздействия, что отражалось соответствующими поправочными коэффициентами.

По итоговым балльным показателям также было выделено семь ареа­лов различной ценности территории города для использования под жи­лищную застройку.

Ценность территории для обслуживающих отраслей определялась че­рез степень так называемой социальной нагрузки, выражавшейся в ин­тенсивности посещения тех или иных ареалов или точек. Для размещения предприятий торговли, общественного питания, культурно-бытового обслуживания в качестве наиболее благоприятного фактора рассматри­валось их положение относительно мест постоянного проживания насе­ления, путей интенсивного перемещения в суточном режиме и мест активного посещения с различными целями.

При количественных расчетах в качестве базовой была принята гра­витационная модель. Потенциал каждой условной точки рассчитывался в зависимости от массы источников нагрузки и расстояния до этих ис­точников. Само понятие потенциала означало потенциальный спрос на товары или услуги предприятия, расположенного в определенной точке.

По рассчитанным изолиниям потенциалов социальной нагрузки так­же было выделено несколько зон различной ценности земельных участ­ков города для обслуживающих население отраслей.

Компьютерная обработка данных и дифференциация территории го­рода на основе изолиний позволили городской администрации сформи­ровать ступенчатую шкалу платежей для каждой категории пользователей в зависимости от распределения участков по этим зонам с ориентиром на установленную законом среднюю величину. Любые изменения в опреде­ляющих ценность земель факторах могли вноситься в соответствующий тип карты в текущем режиме. Все три зонирования не влияли друг на друга при установлении платежей, и земельный налог каждого плательщика ориентировался только на его собственную дифференциальную ренту.

Отклонения от средней для города ставки в зависимости от преиму­ществ или недостатков участков легко объяснялись плательщикам при разверстке суммы баллов за определенные факторы.

Глава 38 Оценка недвижимости

Дата добавления: 2014-10-23