Стоимостный метод определения физического износа

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости (табл. 4.2).

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному методу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Таблица 4.2

Расчет физического износа стоимостным методом

Элементы здания	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.	Износ, %
Фундамент	3 200
Подземные и инженерные системы
Сантехника и водопровод	4 000	1 200
Энергосистема	8 000	2 800
Всего	16 000	4 800	-
Физический износ здания F ф = 30 % (4 800 ∙ 100/16 000)

4.5.3.3. Определение физического износа зданий
методом срока жизни

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

, (4.4)

где И - износ, %; ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом, лет; ФЖ - типичный срок физической жизни, лет;
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни, лет.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

, (4.5)

где И - износ, %; ХВ - типичный срок физической жизни.

Применение формулы (4.5) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (4.4).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

, (4.6)

где О - обесценение, ден. ед.; ВС - восстановительная стоимость, ден. ед.; И - износ, %.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый
и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие»
и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т. п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации.
В этом случае цена продажи здания снижается на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т. д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении определяется как «стоимость отложенного ремонта», т. е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному (табл. 4.3).

Таблица 4.3

Определение обесценения, вызванного устранимым
физическим износом

Наименование работ	Стоимость, тыс. руб.
Ремонт участка протекающей кровли	3 200
Ремонт водопроводной сети	4 300
Внутренняя покраска и отделка	2 700
Обесценение, вызванное устранимым физическим износом	10 200

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов (табл. 4.4).

Таблица 4.4

Определение обесценения, вызванного неустранимым
физическим износом компонентов с коротким сроком жизни

Компоненты здания	Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического обесценения, тыс. руб.	Хронологический или эффективный возраст, годы	Срок физической жизни или ОСФЖ, годы	Износ, %	Обес-ценение, тыс. руб.
Водопровод	10 700				2 675
Канализация	20 000				4 000
Отопление	25 000				4 250
Всего	55 700	-	-	-	10 925

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания (табл. 4.5).

Таблица 4.5

Определение обесценения, вызванного неустранимым
физическим износом «долгоживущих элементов»

№ строки	Расчетные показатели	Значение показателя
	Восстановительная стоимость здания, тыс. руб.	500 000
	Обесценение, вызванное устранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, тыс. руб.	10 200
	Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, тыс. руб.	10 925
	Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов, тыс. руб.	55 700
	Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа (строка 4 - строка 2 - - строка 3), тыс. руб.	34 575
	Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни (строка 1 - строка 4), тыс. руб.
	Обесценение, вызванное устранимым физическим износом компонентов с долгим сроком жизни, тыс. руб.	20 000
	Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического износа (строка 6 - строка 7), тыс. руб.	424 300
	Эффективный возраст сооружения, лет
	Типичный срок физической жизни здания, лет
	Износ долгоживущих элементов (строка 9:: строка 10) × 100, %
	Обесценение «долгоживущих элементов» (строка 8 × строка 11): 100, тыс. руб.	248 435

Дата добавления: 2014-10-31