Методы доходного подхода

Все разновидности методов оценки по доходу имеют с экономической точки зрения формально одинаковую структуру доходов и коэффициентов преобразования их в текущую стоимость.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис. 5.1). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.

Рис. 5.1. Классификация методов оценки по доходному доходу

Процесс капитализации учитывает:

- сумму будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность получения дохода.

Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

В зависимости от структуры оцениваемого актива как источника доходов с физической и финансовой точек зрения метод прямой капитализации доходов может иметь целый ряд разновидностей.

Так, в зависимости от источников финансирования методы капитализации доходов можно подразделить на метод капитализации доходов собственного капитала, метод капитализации доходов заемного капитала (методы остатка для собственного и заемного капитала) и метод капитализации доходов смешанного (собственного и заемного) капитала, который применяется в рамках ипотечно-инвестиционного анализа.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует
в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.

При оценке методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

Дисконтирование денежных потоков обеспечивает определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов и реверсии с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи.

Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков [2].

Метод капитализации по норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемой динамики изменения потока доходов
и расходов с формальной (математической) точки зрения подразделяется на метод анализа дисконтированных денежных потоков (анализ ДДП) и метод капитализации по расчетным моделям.

Анализ ДДП предполагает представление доходов, расходов
и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза.

Метод капитализации по расчетным моделям представляет собой некоторое конечное алгебраическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, тенденции его изменения в будущем и коэффициента капитализации, построенного на базе нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Таким образом, можно дать следующие определения методов анализа дисконтированных денежных доходов и капитализации по расчетным моделям.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков - метод, при котором для оценки рыночной стоимости отдельно дисконтируются денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива и денежный поток от его перепродажи в конце прогнозного периода с последующим суммированием.

Метод анализа ДДП используется для оценки произвольных потоков расходов и доходов, он позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов.

Метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем [4].

Капитализация по расчетным моделям оценки применяется тогда, когда оцениваемый объект недвижимости генерирует постоянные или регулярно изменяющиеся доходы, т. е. тенденции изменения которых являются предсказуемыми и могут быть описаны некоторой математической моделью. Это возможно в том случае, если объект недвижимости находится в функциональном состоянии и его использование соответствует наиболее эффективному.

Дата добавления: 2014-10-31