Расчет ожидаемого чистого операционного дохода

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора
в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Использование ЧОД позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости различных объектов недвижимости более сопоставимой.

Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником дохода считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах [4]:

- аренда объекта в целом (здание, земельный участок);

- аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т. п.).

Однако, как показывает практика, эти две классические формы не исчерпывают всего многообразия источников дохода. Большое распространение в последнее время получил способ оценки объекта, при котором источником дохода является доход от продажи объекта по частям в течение определенного промежутка времени (аналог классического метода освоения земельного участка). Такой способ часто применяется для оценки стоимости участка земли, на котором возводится здание (под жилые или нежилые цели) с последующей продажей отдельных его частей более чем одному покупателю. Могут быть и другие источники доходов. Главное, чтобы источник дохода был непосредственно
и неразрывно связан с оцениваемым активом, т. е. доход должен быть функцией только оцениваемого актива. Если товар или какая-либо услуга не связаны с оцениваемым объектом недвижимости (например, бензин на автозаправке), они не могут рассматриваться как источник дохода при оценке недвижимости. В этом случае необходимо говорить об оценке бизнеса, включающей
в себя, помимо стоимости недвижимости, и стоимость движимого имущества и нематериальных активов. Доход, генерируемый бизнесом, размещенным на объекте недвижимости, включает
в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и активами, присущими бизнесу. Тем не менее теория оценки не исключает возможности оценки недвижимости с точки зрения бизнеса. Наиболее типичный пример - оценка гостиничного комплекса. Но в этом случае необходимо корректно выделить в общем доходе от бизнеса доход, приходящийся на недвижимость,
и использовать его для оценки последней.

Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и операционных расходов за год.

ЧОД = ДВД - ОР, (5.2)

где ДВД - действительный валовой доход, ден. ед.; ОР - операционные расходы, ден. ед.

Операционные расходы - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и получения необходимого уровня действительного валового дохода. (Постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива). Переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта.)

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей
и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы, (5.3)

где ПВД - потенциальный валовой доход, ден. ед.

Потери, как правило, выражают в процентах по отношению
к потенциальному валовому доходу. За основу потерь берется рыночный показатель. Потери вызваны недоиспользованием объекта недвижимости, потерями при сборе платежей и т. д.

Прочие доходы можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания арендаторов, которые не включаются в арендную плату (доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. д.).

Потенциальный валовой доход- доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД = S С _а, (5.4)

где ПВД - потенциальный валовой доход, ден. ед.; S - площадь, сдаваемая в аренду, м²; С _а - арендная ставка за 1 м², ден. ед./м².

ПВД рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно
с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если в соответствии с принципом вклада затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений.

Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды, в течение срока действия договора, - по договорным (контрактным) ставкам. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняться на основе рыночных арендных ставок [4].

Сложность учета существующих договоров аренды состоит в том, что рассчитанный чистый операционный доход должен быть конвертирован в стоимость оцениваемого объекта с использованием норм капитализации или дисконтирования, полученных на основе анализа рыночных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым не только по местоположению и физическим характеристикам, но и по экономическим показателям: по уровню
и доле контрактной аренды в ПВД.

Такой анализ при дефиците рыночной информации может вызвать существенные трудности. Иногда прибегают к такой процедуре оценки, когда расчет ЧОД выполняют на основе рыночной аренды, конвертируют его в стоимость, а из итогового результата вычитают текущую стоимость разности рыночной
и контрактной аренды, рассчитанную с использованием рыночной нормы дисконтирования. Надежность того или иного подхода определяется наличием и полнотой рыночной информации об объектах, используемых в качестве аналогов.

При оценке ПВД достаточно важной является структура арендного платежа, который зависит от типа аренды. В общем случае различают три типа аренды: валовую аренду, чистую аренду и абсолютно чистую аренду. При валовой аренде предполагается, что все операционные расходы лежат на собственнике объекта. При чистой аренде все операционные расходы, за исключением расходов, связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта, лежат на арендаторе. А при абсолютно чистой аренде арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с управлением объектом недвижимости [4].

При прогнозе любых составляющих чистого операционного дохода и возможных тенденций его изменения оценщик обязан придерживаться в своих предположениях логики, которая соответствовала бы мышлению типичного инвестора на рынке оцениваемого объекта.

Дата добавления: 2014-10-31