Общие положения. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков

Капитализация по норме отдачи на капитал

Дисконтирование денежных потоков - это метод, используемый для оценки объектов недвижимости, который преобразует величины ежегодных денежных потоков будущих лет в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце периода владения.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества, - это требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконтирования должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премии за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемую компанию [5, 9].

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного объекта оценки, которые затем дисконтируются по ставке дисконта. Денежный поток при этом рассчитывается (в текущих ценах или с учетом инфляции) как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период по пессимистическому, наиболее вероятному
и оптимистическому сценариям развития. Он может быть собственным или инвестированным. В практике чаще применяют модель денежного потока для собственного капитала [5].

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

При оценке недвижимости методом дисконтированных денежных потоков оставшийся срок службы недвижимости разделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. На прогнозный период составляется детальный прогноз денежных потоков до того момента, когда компания выйдет на стабильные темпы роста.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода (реверсии).

Сложной задачей для оценщиков является определение длительности прогнозного периода. С одной стороны, при продолжительном прогнозном периоде предполагается проведение большего числа наблюдений, соответственно, полученная итоговая величина стоимости может являться более обоснованной с математической точки зрения. С другой стороны, при увеличении продолжительности периода возникает сложность в прогнозировании конкретных показателей объемов производства, выручки, расходов, темпов инфляции и т. д., соответственно, возникает субъективность в прогнозе потоков денежных средств. Западные консультанты предполагают использование прогнозного периода для оценки компании, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допускается сокращение прогнозного периода до 3 лет [5].

Единица измерения прогнозного периода определяется исходя из ритмичности производства, как правило, в качестве стандартной единицы принимается год.

Расчет чистого операционного дохода выполняется путем постатейного прогноза формирующих его доходов и расходов.

ЧОД в соответствии с концепцией анализа ДДП должен быть спрогнозирован в явном виде для каждого года использования объекта.

При этом финансовые выгоды состоят из двух частей:

- из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определенных прав на объект недвижимости;

- выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии).

Стоимость инвестиций в объект недвижимости рассчитывается с применением сложного процента и ставок дисконта. Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.

Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышали размер первоначальных капиталовложений.

Дисконтирование денежных потоков применяется, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен
и вводится (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Последовательность шагов при применении метода дисконтирования денежных потоков.

1. Рассчитать типичный период владения, в течение которого инвестор будет владеть оцениваемой недвижимостью.

2. Сделать прогноз потока денежных средств за каждый год периода владения.

3. Выбрать подходящую ставку дисконтирования для потока доходов и для реверсии.

4. Рассчитать текущую стоимость потока денежных средств за каждый год периода владения.

5. Рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости на конец периода владения и преобразовать ее в текущую стоимость путем дисконтирования с применением соответствующей ставки.

6. Сложить текущую стоимость каждого периодического денежного потока и текущую стоимость реверсии для получения оценки стоимости недвижимости.

Для применения техники дисконтирования потока доходов необходимо иметь исходную информацию:

- о потоках денежных средств, т. е. сальдо всех ежегодных доходов и расходов по объекту;

- о характере дохода: постоянный (аннуитетный) или изменяющийся по годам;

- о периодичности получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, ежегодная);

- в начале или в конце периодов выплачивается доход, т. е. классическая или неклассическая схема выплаты дохода;

- о продолжительности периода, в течение которого получается доход.

Дата добавления: 2014-10-31