Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации должен быть тщательно обоснован.

Величина коэффициента капитализации может быть рассчитана следующими методами.

1. Методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки дохода с последующей корректировкой ее на величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости.

У разных активов эти риски разные. Например, с точки зрения будущего дохода операции, связанные с недвижимостью, обладают более высоким риском, чем операции с ценными бумагами. А операции с ценными бумагами, вероятнее всего, более рискованны, чем банковские депозиты, и т. п. Риск используется как критерий сравнимости инвестиционных проектов. Сравнивая инвестиционные проекты, говорят о разных степенях риска. Классической мерой степени риска является стандартное отклонение дохода от некоторой средневзвешенной величины [4].

Метод кумулятивного построения основан на экспертной оценке премий за риск, связанный с инвестированием в конкретный объект недвижимости.

Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации целиком основан на применении экспертных оценок, а значит, по сути своей субъективен. Определяемое методом значение коэффициента капитализации индивидуально и, скорее всего, будет различаться у разных инвесторов. Модель кумулятивного построения подходит для расчета коэффициента капитализации тогда, когда цель оценки предполагает более значимую роль внутренних факторов, чем внешних.

Коэффициент капитализации разбивается на четыре части.

А. Безрисковая процентная ставка – это альтернативная ставка дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска или наименее рисковая ставка и высокой степенью ликвидности. С экономической точки зрения безрисковая ставка процента является мерой минимальной стоимости денег как капитала (инвестиций) во времени. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данную компанию, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.

В качестве безрисковой ставки дохода обычно используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям) с аналогичным исследуемому проекту горизонтом инвестирования, так же может использоваться ставка по денежным вкладам в наиболее надежный банк страны. Такой банк, с одной стороны, предусматривает минимальный уровень компенсации вкладчикам за использование их денег с учетом фактора времени, но, с другой стороны, является наиболее надежным гарантом их возврата в случае необходимости. Другими словами, банк как бы «покупает» право пользования денежными вкладами населения по минимальной цене с гарантией их возврата по требованию вкладчика. Эта цена определяется процентной ставкой по вкладам. Покупку права пользования деньгами можно трактовать как аренду этих денег по ставке, исчисляемой как годовой процент от объема вклада. Так же принято считать, что наиболее надежными и высоколиквидными являются инвестиции в государственные ценные бумаги или акции крупнейших компаний, обеспеченных их собственным капиталом.

Наиболее известными являются два метода оценки безрисковой ставки: прямой и косвенный [4].

Прямой метод основан на выборе в качестве безрисковой процентной ставки либо наиболее надежного банка страны, либо ее оценке по методу портфельных инвестиций как средневзвешенной по уровню рисков из процентных ставок наиболее известных финансовых учреждений страны.

Косвенный метод оценки основан на взаимном анализе безрисковых ставок резидентной страны (страны, в которой осуществляется оценка инвестиций) и какой-либо иной (референтной) страны. В качестве базы в этом случае берется безрисковая процентная ставка референтного государства и к ней добавляется премия за дополнительный риск инвестирования в стране резидента, так называемый межстрановой риск.

Межстрановой риск может выражаться в ряде дополнительных рисков по следующим показателям:

- конфискация имущества;

- непредвиденные изменения законодательства, приводящие к уменьшению ожидаемых доходов;

- смена ключевых фигур в органах администрации, принимающих решения по тем или иным вопросам экономики, которые могут затронуть финансовые интересы инвесторов.

Рейтинги стран мира по уровню странового риска инвестирования в настоящее время часто приводятся в публикациях журнала «Деньги», ведущих в мире рейтинговых компаний типа «Standard and Poor’s» или специализированной рейтинговой фирмы BERI (Германия), Ассоциации Швейцарских банков, транснациональной аудиторской компании Ernst & Young и др.

Б. Поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала, величина которой определяется типом недвижимости. Так, если объект сдается в аренду, то большое значение имеет, кто арендует его. Если арендатор, например, государственное учреждение или частная компания, имеющая наивысший кредитный рейтинг, то в этом случае риск неполучения платежей минимален. Невысокой должна быть поправка на риск и в ставке отдачи. И наоборот, чем выше риск, тем больше должна быть поправка на него в ставке отдачи.

В. Поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости.

Г. Поправка на инвестиционный менеджмент, связанная
с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т. д.

Существенной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в момент ее перепродажи.

Ставка возмещения капитала учитывается, если велика вероятность снижения стоимости актива. В этом случае при расчете коэффициента капитализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала.

Несмотря на очевидную простоту и прозрачность, метод кумулятивного построения обладает одним существенным недостатком - субъективный подход оценщика к разбору ситуации, принятию размеров составляющих ставки капитализации.

2. Метод рыночной выжимки считается наиболее достоверным. В соответствии с этим методом оценка коэффициента капитализации в общем виде рассчитывается как средневзвешенная величина коэффициентов капитализации доходов от наиболее близких по уровню рисков альтернативных инвестиций.

Этот метод применяется, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей.

Если характеристики всех сравниваемых объектов и оцениваемого примерно совпадают, а данные получены по надежным источникам, то ставка капитализации рассчитывается как средняя арифметическая.

Если имеются расхождения, то ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схожести сравнимого объекта и надежности информации по нему.

При всей своей простоте данный метод обладает большим преимуществом: использование прямых рыночных данных для оценки доходной недвижимости.

Другие методы определения коэффициента капитализации (на базе требуемой ставки доходности минус темпы роста потока доходов, метод коэффициента покрытия долга, метод ипотечно-инвестиционного анализа) учитывают особенности сложных схем финансирования в объекты недвижимости.

Дата добавления: 2014-10-31