Особенность оценки недвижимости доходным подходом

Особенностью оценки недвижимости, в отличие от других активов, являются длительные сроки инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость, – это капитал, «запертый»
в малоликвидный актив. Выбор ожидаемого периода владения активом имеет важное значение, так как при более длительных сроках эффективной жизни актива поток доходов более стабилен. Важным моментом служит и определение возможной цены реализации актива, так как цена актива может остаться без изменения, возрасти или снизиться, что определяется тенденциями развития рынка недвижимости в неразрывной связи с рынком капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, т. е. это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

Возврат или возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения.

Объект оценки с физической точки зрения может состоять из амортизируемой и неамортизируемой частей. Под амортизируемой частью здесь понимается актив, который в процессе своей экономической жизни теряет свою стоимость. Свойство актива терять свою стоимость существенным образом влияет на технологию его оценки.

В объекте недвижимости неамортизируемой частью является земельный участок, а амортизируемой - улучшение земельного участка. Земельный участок как часть поверхности Земли не подвержен износу, т. е. с экономической точки зрения земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Улучшения же имеют конечный срок экономической жизни - период времени, в течение которого сумма доходов, которые генерирует объект, превышает сумму расходов на его эксплуатацию.

При оценке объекта недвижимости доходным подходом оценщик должен ориентироваться на типичное поведение инвестора (покупателя) объекта недвижимости (первый вариант). Инвестор, приобретая доходный актив, обычно ставит перед собой как минимум две цели: получить адекватную рискам прибыль
и вернуть первоначально инвестированные деньги. При этом необязательно объектом инвестиций может быть недвижимость. Инвестор может отказаться от покупки объекта недвижимости, если будет иметь какую-либо альтернативу заработать на свои деньги более высокую прибыль, например отдать деньги в долг, положить их в банк или приобрести на них ценные бумаги. Вкладывая деньги в любой объект инвестиций, инвестор рискует в той или иной степени либо не получить прибыль, на которую он рассчитывает, либо вовсе лишиться первоначальных инвестиций. И чем больше эта опасность, тем более высокую премию (прибыль) требует для себя инвестор. Для недвижимости характерны высокие риски, связанные, например, с неопределенностью будущих доходов или с невысокой ликвидностью, но низкие с точки зрения потери вложенных в нее средств.

Если улучшения объекта недвижимости за счет износа
к концу срока экономической жизни потеряют свою стоимость (второй вариант), инвестор возврат этой потери вынужден будет осуществлять за счет дохода, который генерирует объект недвижимости в процессе экономической жизни, предварительно создав для этого некоторый фонд возмещения (возврата) инвестиций. Под фондом возмещения, или возврата, в данном случае можно понимать любой фонд, способный аккумулировать деньги. Это может быть банк или любое дело (предприятие, бизнес), инвестиции в которое могут принести доход, включая реинвестирование денежных средств в это же дело. В любом случае, каким бы ни был фонд возмещения, источником доходов при этом является объект инвестиций.

В том случае, когда прогнозируется рост стоимости актива (третий вариант), весь текущий доход и часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счет остатка выручки от перепродажи, тогда ставка капитализации может быть рассчитана путем вычитания ежегодного процента прироста капитала из ставки дохода на инвестиции.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта [2].

В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов.

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) объекта оценки.

2. Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов (объектов, сопоставимых с объектом оценки по найденному НиНЭИ объекта оценки и наиболее близкому к нему составу и уровню ценообразующих факторов).

3. Оценка чистого операционного дохода объекта оценки при его НиНЭИ.

4. Оценка затрат на доведение объекта оценки до НиНЭИ.

5. Оценка норм капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями
в объект оценки с учетом дополнительных рисков, связанных
с затратами на доведение его до НиНЭИ.

6. Капитализация доходов в нынешнюю стоимость с учетом затрат на доведение его до НиНЭИ и формирование мнения о конечном результате: оценке рыночной стоимости доходным подходом. Среди перечисленных выше этапов наиболее важным является этап оценки, связанный с анализом НиНЭИ.

В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

Дата добавления: 2014-10-31