Внешний (экономический) износ

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Методы определения внешнего износа приведены на рис. 4.9.

Рис. 4.9. Методы определения внешнего износа

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом (табл. 4.8).

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса
в ближайшее время.

Таблица 4.8

Пример расчета внешнего износа методом парных продаж

Параметр	Значение, тыс. руб
Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от рынка	600 000
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи рынка	450 000
Разница, в том числе:	150 000
- в физических и других различиях объектов А и В	60 000
- в стоимости, вызванной близостью рынка	90 000
Потеря стоимости, связанная с улучшениями (90 000 ∙ 0,70)	63 000
Износ, вызванный близостью рынка	63 000/450 000= =0,14(14 %)

Пример. Физический износ оцениваемого здания составляет 40 %. Согласно плану перепланировки, здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.

Накопленный износ без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле (4.1):

.

Износа с учетом действия внешнего фактора:

Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.

В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

4.6. Пример оценки стоимости объекта недвижимости
затратным подходом

В табл. 4.9 приведен пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом.

Таблица 4.9

Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом

№ стро-ки	Расчетные показатели	Затраты, тыс. руб.
	Стоимость земельного участка	230 000
	Восстановительная стоимость	500 000
	Прибыль застройщика (30 %)	150 000
	Итого затрат на строительство (строка 2 + строка 3)	650 000
	Обесценение, вызванное устранимым физическим износом элементов с коротким сроком жизни	10 200
	Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом элементов с коротким сроком жизни	10 925
	Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом элементов с долгим сроком жизни	146 990
	Итого обесценение, вызванное физическим износом (строка 5 + строка 6 + строка 7)	168 115
	Обесценение, вызванное устранимым функциональным износом	38 000
	Обесценение, вызванное неустранимым функциональным износом	96 000

Окончание табл. 4.9
№ стро-ки	Расчетные показатели	Затраты, тыс. руб.
	Итого обесценение, вызванное функциональным износом (строка 9 + строка 10)	134 000
	Обесценение, вызванное внешним (экономическим) износом	63 000
	Обесценение, вызванное накопленным износом (строка 8 + строка 11 + строка 12)	365 115
	Рыночная стоимости объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом (строка 1 + строка 4 - строка 13)	364 885

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

5. Доходный подход к оценке недвижимости

5.1. Общие положения

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести с учетом рисков, характерных как для оцениваемого объекта, так и для региона [9].

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, путем капитализации дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т. е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости [2]:

- принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет). Типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь так же действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путем капитализации дохода;

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т. п.) [4].

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

Дата добавления: 2014-10-31