Предпосылки прямой капитализации

Метод прямой капитализации

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода или объекта.

На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов, можно найти взаимосвязь между величиной дохода
и стоимостью прав на получение этого дохода. Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу.

Особенности прямой капитализации:

- этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку;

- в процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.

Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе.

Суть метода прямой капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

Метод капитализации доходов используется, если:

- имеется достаточное количество данных для оценки дохода;

- потоки доходов стабильны длительный период времени
и представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов не рекомендуется использовать, если:

- потоки доходов нестабильны;

- недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства, т. е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов;

- отсутствует информация по реальным сделкам продажи
и аренды, эксплуатационным расходам, коэффициенту загрузки.

Преимущества: метод прост и отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется с точки зрения соотношения дохода и стоимости большое количество сделок с недвижимостью, а также составляется гипотетический отчет
о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатком этого метода является то, что не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы
и предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка,
т. е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

, (5.1)

где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); ЧОД - чистый операционный доход (ден. ед.); K _кап - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Таким образом, метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом, а могут использоваться данные
о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

Дата добавления: 2014-10-31