Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

Метод парных продаж

Выбор метода расчета поправок

В сравнительном подходе различают две группы методов расчета и внесения поправок: количественные и качественные [4].

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенному на единицу
(k ≥ n + 1), то для оценки используются методы первой группы: анализ пар данных; анализ групп данных; статистический анализ; графический анализ; анализ чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных; капитализация арендных различий; экспертные методы и др.

Если количество аналогов k меньше количества n ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k < n + 1), то для оценки используются методы второй группы: относительный сравнительный анализ; метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод интервью.

Количественные методы расчета и внесения поправок предусматривают использование математических методов.

Среди количественных методов расчета и внесения поправок наибольшее распространение нашли:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации [5, 6].

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине (табл. 6.1).

Таблица 6.1

Характеристики (элементы) сравнения	Оцениваемый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
Местоположение	окраина	окраина	центр	центр
Состояние квартиры	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
Цена сделки купли-продажи, руб./м^2	?

При проведении корректировки цены необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т. е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке (табл. 6.2).

1. Местоположение. Пара - I и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местоположению. Величина корректировки составит:

600 руб. - 800 руб. = - 200 руб.

2. Состояние квартир. Пара - II и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию. Величина корректировки составит:

960 руб. - 800 руб. = 160 руб.

Таблица 6.2

Таблица корректировок

Характеристики (элементы) сравнения	Оцениваемый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
Цена сделки купли-продажи, руб./м^2	?
Местоположение	окраина	окраина	центр	центр
Корректировка на местоположение			-200	-200
Состояние квартиры	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
Корректировка на состояние квартир
Итоговая корректировка			-200	-40
Скорректированные цены продаж, руб./м^2

Таким образом, стоимость 1 м² общей площади оцениваемой квартиры составляет 760 руб./м².

Пояснения: по продажам квартир II и III сделаны отрицательные корректировки (-200 руб.). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре города, и условным «переносом» ее на окраину, где расположена оцениваемая квартира. Положительные корректировки
(+160 руб.) по продаже I и III предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее»,
в котором находится оцениваемая квартира.

Дата добавления: 2014-10-31