Метод сравнения общего коэффициента капитализации

Общий коэффициент капитализации (общий коэффициент, общая ставка дохода) применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.

Общий коэффициент капитализации является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения ВРМ. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход
в оценку рыночной стоимости. Общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации [4, 5, 6]:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска
и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) внесение необходимых корректировок, увеличивающих сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

3) общий усредненный коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене:

, (6.3)

где К_кап - общий усредненный коэффициент капитализации; ЧОД _{i а} - чистый операционный доход i -го сопоставимого аналога; Ц - цена продажи i -го сопоставимого аналога;
m - количество отобранных аналогов;

4) далее определяется вероятная цена продажи объекта оценки по формуле

(6.4)

где ЧОД_о - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Преимущество данной процедуры расчета заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу ВРМ действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым чистым операционным доходом в размере 50 000 руб. Расчет представлен в табл. 6.5.

Таблица 6.5

Дата добавления: 2014-10-31